כבר עשרות בשנים חלו בישראל דיונים סביב חיזוק בתים ישנים. החל משנות ה-80, עבור בתקופת מלחמת המפרץ – כחלק מהלקחים הקשורים להתגוננות מפני טילים, וכלה בשנים הראשונות של המאה הנוכחית. תרמו לכך הטכנולוגיות החדשות בבניה והחומרים האיכותיים החדשים בהם נעשה שימוש כיום בכלל תהליכי הבניה המודרניים וההבנה, שלעומתם, יש לא מעט בניינים שנבנו בעבר בצורה הרבה פחות בטוחה.
למען האמת, היא הייתה בטוחה לזמנו. וגם אם נעשתה בצורה הטובה ביותר ובסטנדרטים הגבוהים ביותר בזמנו, הרי שבאופן טבעי עם חלוף הזמן ועם בלאי טבעי לצד נזקי לחות, טמפרטורה ועוד, החלקים היסודיים אלו שמהווים את שלד הבניין – הולכים ונחלשים. כאשר הם נחלשים, מתפוררים, נסדקים או נשברים, המבנה עצמו מאבד מהיציבות שלו וקיימת סכנה ממשית ליכולתו לעמוד איתן, בטח כאשר מתווסף גורם קיצון קטלני, בדמות רעידת אדמה אפשרית. ההבנה הזו והחשיבות על שמירת חיי אדם הביאו לעבודה מאומצת על חוק חיזוק מבנים.
תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או כפי שיש המכירים אותה בשם 'תמ"א 38', אושרה בשנת 2005. לפי תוכנית תמ"א 38, המדינה מבינה את החשיבות ההולכת וגוברת לחיזוק מבנים ישנים, שיכולים לקרוס בעת רעידות אדמה או אירועי טבע אחרים ולכן מוכנה להציע עידוד, הקלות והטבות שונות, כדי לבצע את המהלך. ההטבות נועדו כדי לאפשר ליזמים ולדיירם עצמם לבצע את המהלך, שכן למדינה אין כסף לבצע פרויקט שכזה בעשרות אלפי מבנים בישראל. המטרה היא שזה יהיה אינטרס של הדיירים או יזמים עסקיים ושגם הם ירוויחו מכך. הרווח יהיה בדרך כלל, הוספת קומות לבניין, קח שהיזם יקבל לידיו מספר דירות חדשות בעוד מצב הבתים של הדיירים עצמם ישודרג ללא הכר.
בשנת 2008 התקבל חוק חיזוק מבנים או בשמו המלא 'חוק המקרקעין -חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה' שהוא למעשה המשך לתקנות תמ”א 38. מטרת חוק חיזוק מבנים הייתה לאפשר עבודה מאסיבית מתוך מטרה לחזק את היסודות והקונסטרוקציות של המבנים, כדי שיוכלו לעמוד ברעידות אדמה. חלק נוסף ולא פחות חשוב עסק בכל נושא ההסכמה, ההחלטה והאפשרות לבצע עבודות חיזוק מבנים עם או בלי הסכמה של הדיירים כולם.
עם או בלי הסכמה
מדוע למעשה צריך בכלל את החלק של חוק חיזוק מבנים, העוסק בבניה ברכוש המשותף? מדוע אין זה ברור שאנשים ירצו לשפר את חייהם, להרגיש בטוחים יותר? ובכן, הטבע האנושי – מתברר כיותר מורכב. בניין בין עשרות שכנים, יכול להכיל עשרות דעות, לחלק מהשכנים אינטרסים סותרים, אחרים מעלים התנגדויות לשם ההתנגדות ולחלק, ההוצאה הכספית הנוכחית כבדה מידי, למרות ההבניה שלהם שלא רק ביטחונם האישי יגבר אלא גם הם ירוויחו מכך סכומי כסף נאים. הרי בסופו של דבר חיזוק המבנה ושדרוגו (ושדרוג הדירות עצמן), יכולה פעמים רבות להיעשות ללא עלות משמעותית מצד בעלי הדירות, כאשר מי שנוטל עליו את ההוצאות הוא היזם והקבלן שירוויח בהמשך באמצעות מכירת הדירות שיתווספו לבניין.
ועדיין כאמור, התנגדויות לא חסר ולכן חוק חיזוק מבנים מאפשר לקבל ולבצע החלטה על חיזוק המבנה או השבחת הזכויות בבניין המשותף, גם בלי קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות. זה לא אומר שאין צורך לכנס ועדת דיירים וכינוס כללי ולעמוד בפרוטוקולים ברורים. אבל בניגוד לעבר, כיום בעקבות חוק חיזוק מבנים, דייר סרבן אחד לא יכול לעצור את כל העסק. עד החוק, כל דייר, יכל לסרב, בלי לנמק ובעצם היה עוצר את כל מהלך השדרוג ואין זה משנה עם שאר בשכנים הסכימו. הם היו מפסידים הזדמנות אדירה להשביח משמעותית את הנכס שלהם. חוק חיזוק מבנים כבר מציג לכך פתרונות ובכך מקל על התהליך כולו.
חוק חיזוק מבנים והשיטות השונות לחיזוק
חוק חיזוק מבנים נועד כדי לעודד ולתת תמריצים לדיירים בבניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) לבצע חיזוק ושדרוג שלהם. המטרה היא כמובן גם לאפשר בניינים אמידים יותר מפני רעידות אדמה וגם לאפשר שדרוג משמעותי באורח החיים של הדיירים עצמם. למשל על ידי הוספת מעליות, מרחבים דירתיים ממוגנים ועוד. חשוב להדגיש, שלרוב החלטות על חיזוק המבנים יהיה של אנשי הבניין אבל לעיתים זה יהיה צורך דחוף או בעקבות החלטת הרשויות (חוק חיזוק מבנים מאפשר זאת), ביחוד כאשר מתגלה לקות קריטית כמו סדקים בעמודי הבניין, אריחים מהמעטפת שמתחילים לנשור וכד'- המהווים סכנה לאנשי הבניין ולסובבים אותו.
חיזוק הבניין יכול להיעשות באמצעות כמה וכמה שיטות. זה תלוי גם בהיקף השדרוג שנרצה. מצד אחד, אם למשל התגלו רק סדקים בעמודי הבניין, ניתן לבצע עיבוי שלהם כך שכעת הם יהיו עמידים יותר לכל הבלאי והשחיקה ואף יהיו מסוגלים לספוג יותר. אבל במידה ונקצה גם לשדרג את הבניין, נוכל גם לבצע תוספות בניה, שמעבר להיותם חלק מחיזוק הבניין, הם גם יוסיפו לנו שטח לדירה (ויעלו את ערכה). כזו היא הוספת שדרת ממ"דים לכל דירה או קומה לכל אורך הבניין וכזו היא למשל הוספות של חלקים, או מתחמים נוספים לבניין, שיוצרים מעטפת חדשה, חזקה ועמידה יותר. רוצים לשמוע עוד? המומחים שלנו יכולים להציע לכם מגוון פתרונות- המתאימים במיוחד עבורכם ולצרכים שלכם ולהוליך אתכם בחכמה בנבכי חוק חיזוק מבנים.