תוכנית תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), הינה תוכנית ממשלתית גדולה, אשר הולכת וצוברת תאוצה בשנים האחרונות באמצעות יזמים וקבלנים וכן בעלי ודיירי בניינים הרוצים לשפר את איכות החיים שלהם ואת ביטחונם האישי, תוך יצירת רווח משמעותי שמקורו בעליית ערך ושווי הדירה.
אומנם, תמ"א 38 במקורה הונהגה בשל החשש האמיתי מפני נזקי רעידת אדמה וההבנה כי כמיליון מבנים בישראל חשופים לנזקים חמורים כשזו תקרה (וחשוב מכך, מיליוני בני אדם עלולים להיפגע) אך יש בה גם מטרות נוספות. הראשונה היא לאפשר כאמור למיליוני אנשים דרך לשפר את איכות חייהם על ידי הפיכת הבניין הישן והמוזנח לחדיש ומתקדם עם תוספות הכרחיות כמו ממ"דים ומעליות וכן לחזק את אותם בניינים ישנים, שאם הזמן סביר והלכו ונחלשו ויציבותם מוטלת כעת בספק גדול יותר. הסיבה השנייה היא נושא האיום הרקטי על ישראל. כיום כלל חלקי המדינה תחת האיום ולכן המספרים מבהילים: לדיירי למעלה ממיליון מבנים בישראל, אין ממ"ד זמין שיגן עליהם בצורה אפקטיבית.
כל אלו הם סיבות מספיק טובות לצאת בפרויקט תמ"א 38 (על נגזרותיו השונות). אך מי יממן זאת? הרי עלות חיזוק מבנה תמא 38 אינה מבוטלת כלל. הנה הסבר קצר של המומחים שלנו על הפרויקט, על עלות חיזוק מבנה תמא 38 ועל הדרך הנכונה ביותר להצליח להשיק אותו.
תמ"א 38
מדינת ישראל יזמה את תוכניות ההתחדשות העירונית , מעודדת ומתמרצת אותה בשל המחקרים ההולכים ונצברים המראים כי רעידת אדמה עוצמתי בוא תבוא בשנים הבאות. בעוד בניינים שנבנו אחרי של 1980 כבר עומדים בתקן הבניה המסוגל להתמודד עם תנודות קרקע חזקות, הרי שבישראל יש למעלה ממיליון מבנים ישנים יותר, שגם אינם עומדים בתקן וגם סביר, שמפאת גינם, כל הקונסטרוקציה שלהם, עליה נשען המבנה – חלשה ולא עמידה דיה. לכן מטרתה העיקרית של תמ"א 38 היא לחזק את המבנים ככל האפשר כדי להתמודד עם רעידות אדמה. אגב, מכאן גם ניתן להבין שאפילו אם אתם מאוד רוצים לשפר את הבניין שלכם ואפילו עם עלות חיזוק מבנה תמא 38 זמינה עבורכם, אין זה אומר שהרשויות יאשרו לכם לצאת לפרויקט. תנאי הסף הם מבנה לפני 1980 וכן אי עמידה בתקן 413 (שמעיד על בניה מיוחדת לרעידת אדמה).
במסגרת תמ״א 38 מוענקים זכויות בנייה ואפשרות הרחבת דירות. העיקרו המנחה הוא שכל צד בעסקה ירוויח כך שהתלכדות האינטרסים תביא להצלחה. המדינה מאפשרת הגדלת זכויות בניה, בלי ליהנות מפירות ההיטלים והמס, הדיירים זוכים לשדרוג משמעותי של הדירות (וגם המעטפת החיצונית), הוספת אלמנטים כמו ממ"ד, מרפסות שמש ומעלית ועוד. כל אלו שווים כסף רב וערך הדירה מזנק, מעבר לאפשרות ליהנות כעת מרמת בטחון גבוהה יותר (בעיקר בשל הוספת הממ"ד וכן פעולות חיזוק הבניין). עלות חיזוק מבנה תמא 38 אינן נופלות על גבי הדיירים. למעט אולי כמה עלויות קטנות בתחילת הדרך הקשורות לחלק המשפטי של ההתארגנות, אין נשיאה בכל עלות חיזוק מבנה תמא 38 שיכול להסתכם גם בעשרות מיליוני שקלים. על הדיירים גם אין שום היטלי השבחה (למרות שהדירות עוברות השבחה משמעותית)
אז מי כן לוקח על עצמו את עלות חיזוק מבנה תמא 38? היזם הוא זה שהעלות עליו. היזם או הקבלן לוקח על עצמו את כל העלות ואת הביצוע בפועל. זו מעמסה גדולה עבורו אבל הפרס שלו נמצא בסוף הדרך. בעת כניסת בניין לתהליך של תמ"א 38, הרשויות מתירות ליזם להוסיף לבניין בין קומה וחצי ל-3.5 קומות. במקרה כזה, כל הדירות שיתווספו – יהיו שייכות ליזם והוא יוכל למכור אותן ולהרוויח.
מהי עלות חיזוק מבנה תמא 38
אין תשובה אחידה לשאלת עלות חיזוק מבנה תמא 38 . חיזוק מקיף (יש גם חיזוקי בניין נקודתיים) יכול לנוע בין 3 מיליון ₪ ל-10 מיליון ₪ ואפילו יותר. אם כי שוב, הדיירים עצמם אינם נושאים בעלות זו. טווח המחירים הרחב נובע משאלת היקף השיפוץ, עלויות הבנייה, רמת חיזוק המבנה הנדרשת, אילו הוספות מתוכננות- למשל רק ממ"ד או גם מעלית וגם מרפסות שמש. האם מלבד החיזוק וההרחבה יהיה גם שיפוץ פנימי וחיצוני, האם גם אלמנטים בסביבת הבניין ישופצו (גינות, חניות) ועוד.
כאמור, הדיירים אינם נושאים בכל עלות חיזוק מבנה תמא 38. הקבלן והיזם אמורים לממן את העלות דרך תוספת הדירות שימכרו. אם כי בשלב הראשוני של הפרויקט, יתכן והדיירים יצטרכו להשקיע סכום קטן על נשואים כמו עורכי דין שייצגו אותם מול היזמים וכוד'.
השתלבות שלכם בתמ"א 38
אם גם אתם מעוניינים לשדרג את הבניין ואת איכות החיים שלכם ואתם עומדים בקריטריונים, הרי שכדאי שתצאו לדרך. יש בישראל כאמור מיליון מבנים שיכולים להיכנס לקטגוריה. אם תמתינו שמספר היזמים הקטן יחסית הפועל בשוק יפנה דווקא לבנים שלכם אקראית – תמשיכו לחכות. אם אתם רוצים לקחת את גורלכם בידכם – תיזמו אתם את שיפור העתיד שלכם.
ועדיין זה לא אומר שצריך לרוץ בלי לשים לב לכלום. חשוב מאוד לדעת לעשות זאת נכון ובעיקר חשוב ליצור קשר עם יזמים מקצועיים ומנוסים שמכירים היטב את כל השלבים, הפרוצדורליים, הבירוקרטיים, התכנוניים והביצועיים, שהם איגוד של בעלי מקצוע, אנשי נדל"ן ומהנדסים מהשורה הראשונה ושיש להם ניסיון מוצלח בתחום ואיתנות כלכלית (לא מעט פרויקטים נעצרו בגין סוגיה זו). רוצים לשמוע עוד – דברו עם המומחים המנוסים שלנו.