בני אדם נמשכים ליופי. ככה זה מאז שחר ההיסטוריה. דברים שנראים לא טובים גורמים לנו לתחושת אי נוחות, כאילו משהו בגוף שלנו מסמן לנו שמהדבר הזה כדאי להתרחק. זה תקף לגבי פירות וירקות לא טריים, בגדים מלוכלכים, מקומטים או לא תואמים, חלל פנימי מבולגן ומלוכלך ובאופן כללי כל מה שלא הכי אסתטי או נקי.
ובכן, זה ככה גם לגבי דירות ובניינים. תחשבו כמה אתם משקיעים בלסדר את המרחב שאתם חיים בו. יש אנשים שעושים את זה יום יום, ויש אנשים שעושים את זה בתדירות של יותר מפעם אחת ביום. אנשים מפתחים כפייתיות לסידור הדירה שלהם, ויש גם אנשים שהעבודה שלהם היא לנקות ולסדר דירות של אחרים. ובכן, לא הייתם רוצים שגם הבניין שאתם גרים בו יהיה מטופח, יפה ואסתטי כמו שאר הדירה שלכם? למה בעצם חשוב רק הפנים? בחלל המשותף של הבניין אתם עוברים לפחות פעמיים ביום, ואת החזית של הבניין שלכם אתם רואים כל הזמן. לא הייתם רוצים שהם יעמדו בסטנדרט מסוים? ברור שכן. לכן אנחנו כותבים את המאמר הזה – כדי להסביר לכם את השלבים בדרך אל המבנה המשופץ.
השלב הראשון – הסכמת הדיירים
זהו השלב החשוב ביותר בדרך לחתימה על הסכם לשיפוץ הבניין שלכם. בגדול, הדרך התקינה לעשות את זה היא לכנס אסיפת דיירים – שם תכריזו שאתם רוצים לשפץ את הבניין בו אתם גרים. כדי שתוכלו לצאת לדרך כדאי שתסבירו מה בדיוק לא תקין לדעתכם, מה הייתם רוצים לעשות וכמה בערך לדעתכם (הערכה גסה) זה אמור לעלות. אם השגתם תמיכה של שישים ושישה אחוז מבעלי הדירות בבניין, אתם רשאים לצאת לדרך. הסיבה למספר הזה היא שאם שני שליש מבעלי הדירות בבניין מסכימים לשיפוץ, הם יכולים לכפות את ההחלטה הזו על השליש שסירב. איך כופים את ההחלטה? בתביעה בבית משפט. נכון, זאת סיטואציה לא נעימה, אבל אם שני שליש ומעלה מהבניין מוכן ורוצה לשים כסף כדי להפוך את סביבת המגורים שלו לראויה יותר למחיה, זה לא הוגן ששליש מהדיירים ימנעו זאת מהם.
השלב השני – מי ישפץ?
זהו שלב חשוב מאין כמותו בתהליך קבלת ההחלטות של שיפוץ מבנים. כדאי לכם לחשוב טוב טוב ולעשות סקר שוק מקיף ומדוקדק לפני שאתם מחליטים מי בדיוק יהיה זה שישפץ לכם את הבניין. מכיוון שמדובר בהחלטה לא זולה (כמה עשרות אלפי שקלים לדירה בדרך כלל) וגם לא פרטית (כי כלל הדיירים בבניין צריכים לשלם) כדאי להגיע אל בעל המקצוע שיעשה את העבודה הכי טובה במחיר הכי הוגן. השיטה לכך היא פשוטה : בקשו הצעת מחיר מכמה שיותר אדריכלים וקבלני בניין. אל תהססו – בקשו לקבל פירוט של המחיר וכמה כל דבר עולה, וגם בקשו לראות עבודות קודמות של הקבלנים. אל תסתפקו בתמונה – לכו אל הבניין המשופץ ודברו עם הדיירים. שאלו אותם איך עברה עליהם תקופת השיפוץ והאם הם מרוצים מהתוצאה. רק כשיש בידכם מידע רב בחרו את הקבלן הנכון. אל תיקחו קבלן זול מדי, כי אתם לא רוצים שיעשו 'חצי עבודה', ואל תיקחו קבלן יקר מדי כי למה שתשלמו כל כך הרבה?
הליך השיפוץ
הליך חידוש ושיפוץ מבנה במסגרת שיפוץ בניין משותף שמחזק את המבנה ומונע מהתפתחות נזקים קונטרוקטיבים למבנה מכיוון ובמהלך שיפוץ בניין משותף. בשלב הראשון
מטפלים בסדקים הקיימים במבנה ומטפלים בברזל חלוד שעבר תהליך קורוזיבי בשל כשל בביצוע וחדירת מים אל תוך המבנה וחילחול לאזור הברזל בתוך הבטון.
בשלב הראשון הברזל מחליד ומתחיל להתנפח כתוצאה מהניפוח הבטון שמכסה את הברזל מתחיל להיסדק וליפול , חשוב לטפל כבר בשלב הראשוני שמבחינים בבטון שמתפרק.
מכיוון והברזל החלוד מחליש את הבניין ואי טיפול עלול לגרום לנזק בלתי הפיך במקרה הגרוע ביותר.
שיפוץ חזית הבניין
שיפוץ חזית הבניין יכלול קילוף חיפוי הבניין הקיים, פינוי הפסולת וחיפוי חדש. קילוף החיפוי הקיים יעלה 100-150 ש"ח למ"ר, כולל כמובן גידור הבניין, הוספת שילוט ומכולה שהיא על חשבון הקבלן. מחיר עבודות הטיח ינוע בטווח של 200-280 ש"ח למ"ר. יישום שליכט יעלה כ-100 ש"ח למ"ר. חיפוי באבן יעלה כ-200 ש"ח ושיש כ-300 ש"ח למ"ר. צבע חיצוני למעטפת יעלה בסביבות 80 ש"ח למ"ר. חיפוי החוץ השכיח ביותר הוא שליכט צבעוני. השליכט הוא תערובת אקרילית בעלת טקסטורה המזכירה אבן, המשוריינת בסיבים וכוללת בה גם סיליקון. זוהי שכבה של צבע גמיש האוטמת ממים ומטשטשת פגמים חיצוניים במבנה.
יתרונות
היתרון המשמעותי ביותר בשיפוץ בניין הוא כמובן תחושת השיפור באיכות החיים אותה מרגישים באופן מיידי. חזית הבניין נראית טוב פי כמה וכמה, הקירות כבר לא סדוקים, חדר המדרגות והלובי צבועים מחדש. היסודות משופצים. תחושה של 'משהו חדש מתחיל' משתלטת על החלל. בנוסף, המחירים של הדירות יכולים לעלות בכמה עשרות אחוזים. תלוי בשיפוץ ובמצב הבניין לפני כן כמובן.
בקיצור, אם אתם ושכניכם מרגישים שיש צורך בשיפוץ – אל תהססו. כנסו אסיפת דיירים.
מבנים הם משהו שמקרין עוצמה רבה, בעיקר כשהם חדשים. בין אם מדובר בגורד שחקים עצום, בבניין משותף גדול או בוילה קטנה, מבנה חדש תמיד נראה לנו כמו משהו שיעמוד וישרוד לנצח, בדיוק כפי שהוא. עוצמתם של הבטון, הברזל ושאר החומרים מקנה לבנייינים גם גם עוצמה ממשית ויחד איתה, גם חזות של דבר איתן ויציב כסלע, ששום דבר בעולם לא יוכל אף פעם לסדוק אותו או לפגום בו.
וזה… כמעט נכון. בניינים אכן מתוכננים לעמוד על תילם עשרות שנים ויותר וכמעט תמיד אכן עומדים איתן, בכל מזג אוויר, בכל רוח ושורדים אפילו רעידות אדמה. כל זאת בזכות ניסיון מצטבר, מדע וגם חוקים ותקנות מחמירים, אשר מחייבים עמידה בתקנים, שימוש בחומרים מתאימים, פיקוח בעת הבנייה ועוד ועוד.
מי שמגיע לרכוש דירה, לעולם לא יודע כמה ידע מקצועי הושקע בתכנון והקמתה בפועל של הדירה שרכש. מדע שלם של עמידות חומרים בעומסים שונים מול גמישות, בדיקות קפדניות של איכות החומרים, חישובים מורכבים של עומסים שיופעלו על הבניין מבחינת משטר רוחות ותנודות קרקע – כל אלה מתנקזים לגוף ידע עצום שנלמד על ידי הנדסאים, מהנדסים ואדריכלי בניין – על מנת להבטיח לכם מוצר – בניין -ֹ שיהיה עמיד, יציב ובטוח לתקופה ממושכת מאוד.
ככל שהקבלן שבנה את הבניין היה מקצועי יותר והשתמש בחומרים איכותיים יותר, המבנה אכן יחזיק מעמד יותר שנים ללא צורך בשיפוצים. אולם, כמו שבודהא אמר, ״הדבר היחיד הקבוע בעולם, הוא ההשתנות״… ועל אף כל המאמצים להקים בניין עמיד ויציב, שיישאר כפי שהוא לתמיד, הדברים בכל זאת משתנים וכל בניין חדש ומושלם ככל שיהיה, מתבלה בחלוף השנים וזקוק, בסופו של דבר, לחידוש ולשיפוץ.
סיבות וסוגים של שיפוץ מבנים
סיבות רבות עשויות להביא את בעלי המבנה להבנה שנדרש שיפוץ. לעיתים חזיתות הבניין התקלפו או נפגעו, לעיתים האיטום נשחק וזקוק לחידוש, לעיתים מערכות המים או האינסטלציה ׳עושות בעיות׳ ולצורך הגעה למקור הבעיה הכרחי לפתוח את הקיר / הרצפה / התקרה ולהחליף חלקים פגומים, לעיתים מחליטים בעלי המבנה לשדרג חלק ממנו… וקיימות כמובן עוד סיבות רבות ושונות. סיבת השיפוץ מכתיבה כמובו את סוג השיפוץ הנדרש.
שיפוץ מבנים משותפים
שיפוץ בניין משותף מחייב קבלת החלטה ברוב מתאים של בעלי הדירות בבניין. הכוונה ב׳רוב מתאים׳ היא שלסוגים שונים של שיפוץ נדרש רוב שונה. כך, לשיפוץ לצורך החזרת הבניין למצבו הראשוני, בו נמסר לדיירים, נדרש רוב רגיל של מעל 50 אחוזים מבעלי הדירות. לעומת זאת, לצורך שיפוץ יקר יותר, כזה שמשדרג את חזיתות הבניין, חדר המדרגות או כל חלק אחר של המרחב המשותף בבניין, נדרש רוב של 75 אחוזים ומעלה. בשני המקרים, קבלת החלטה ברוב המתאים, מחייבת גם את בעלי הדירות שהתנגדו לשיפוץ, בתשלום חלקם בעלויות השיפוץ. אולם, במקרה השני, של שיפוץ יקר יותר, הדיירים שהתנגדו לו יהיו מחוייבים רק בעלות של שיפוץ לצורך החזרת הבניין למצבו המקורי ואילו עלות ההפרש בין שני סוגי השיפוץ תתחלק בין הדיירים שתמכו בהחלטה על השיפוץ היקר יותר.
אם מדובר בשיפוץ חיצוני לבניין משותף, הרי שהוא דורש עבודה על שטחים גדולים בגובה רב, שמירה קפדנית על ביטחון ובטיחות הדיירים, הפועלים ועוברי האורח ברחוב שמתחת לבניין, פגיעה מינימלית בשגרת חייהם של דיירי הבניין, יכולת הגעה לחזיתות המבנה גם כאשר קיימים מחסומים שאינם מאפשרים למנוף או כלים אחרים לחנות בצמוד לבניין ועוד. כל אלה מחייבים ידע וניסיון מקצועי רב וכן כלים הנדסיים מתאימים. ללא ידע וניסיון מתאימים, עלול הקבלן לבצע הערכה שגויה של כמויות ועלויות החומרים הנדרשים לשיפוץ, לשגות בהערכת מספר ימי העבודה שיידרשו לכלים ההנדסיים הנדרשים ועוד. כל אלה עלולים להוביל לתמחור לקוי לכיוון למעלה או למטה וגרוע מכך, לעבודה לא מקצועית, לניסיונות לבצע קיצורי דרך שונים, לניסיונות ׳לטייח׳ פאשלות כדי להוזיל בעלויות ועוד.
מסיבות אלה ואחרות קריטי להתקשר לצורך העבודה עם קבלן מוכר ומנוסה, כזה שאתם יכולים לראות עבודות קודמות שלו בשיפוץ בניינים משותפים.
שיפוץ מבנים נקודתי כאשר אין הצדקה או הסכמה לשיפוץ כולל
לעיתים נדרשים שיפוץ או תיקון נקודתי בבניין גדול. מצבים אלה עלולים להתרחש בשל קטע בודד של שיש שהתרופף, בעקבות סדק הגורם לחדירת מים במיקום נקודתי, כאשר לאחר הסרת פיגומים מתגלים כתמים או פגמים שלא נצפו (או הוזנחו על ידי הקבלן שביצע את העבודה) ועוד.
במצבים כגון אלה, אין צורך בשיפוץ כולל לחזיתות הבניין ואין הצדקה להוצאות הכרוכות בו. במצב כזה, רבים הסיכויים שהטכניקה היעילה והמקצועית ביותר לתקן את הדרוש תיקון היא על ידי שיפוץ בסנפלינג. שיפוץ כזה נעזר בגובהו של הבניין עצמו לצורך הגעה לנקודה הדרושה תיקון ובכך נחסכות עלויות יקרות של הקמת פיגומים או של שימוש בכלים הנדסיים כגון מנופים.
קבלן המעוניין לעבוד בדרך זו חייב להיות רשום כקבלן מורשה לעבוד בסנפלינג וכן לעשות ביטוח מיוחד המותאם לעבודות מסוג זה. מעבר לכך, עבודה כזו מחייבת כמובן הכשרה מתאימה של עובדים, החזקה של ציוד מתאים (חגורות וחבלי סנפלינג, רתמות ועוד) וכן בדיקת הציוד לפני ובסיומו של כל פרויקט.
שיפוץ בשילוב אלמנטים של בנייה קלה
החומרים והטכניקות של הבנייה הקלה משתדרגים ומתפתחים בקצב מהיר. בעשור האחרון נכנסו לשוק מוצרים חדשים, כגון פאנלים מבודדים ומעוצבים ועוד. הפוטנציאל הרווחי בתחום עצום וחברות רבות בעולם משקיעות הון רב ומאמצים רבים בפיתוח פתרונות חדשניים לבנייה. היכרות עם המוצרים והפתרונות החדשים שנכנסים לשוק, על היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם, מאפשרת לקבלן להתאים את הפתרונות הטובים והמתאימים ביותר לצרכים שלכם ולשיפוץ הנדרש אצלכם. לעיתים קרובות ידע מקצועי כזה מאפשר את ביצוע הפרויקט באיכות ובסטנדרטים גבוהים יותר, בזמן קצר יותר ובעלויות נמוכות יותר או מקבילות לשיפוץ בעזרת טכניקות וחומרים ׳מסורתיים׳.
שיפוץ מבנים לשימור
במידה ורכשתם או ירשתם מבנה עתיק, שיש לו חשיבות היסטורית או חשיבות אדריכלית, ייתכן שהוא מוגדר או יוגדר בעתיד כמבנה לשימור. במקרה כזה, חלים על הבניין מגבלות וסייגים שונים כגון: אין להרוס את הבניין; ביטול או הגבלתן של זכויות הבנייה בנכס, הגבלה על הרחבה / הוספת קומות וחובה על פתיחת מרפסות שנסגרו. זאת ועוד, אם תרצו לשפץ את הבניין, תידרשו להפיק תיק אדריכלי הסוקר את היסטוריית המבנה, ותחוייבו להשתמש בחומרים מוגדרים, כך שהמבנה ישמור או יחזור למראהו כפי שתוכנן ונבנה בזמנו.
לצד הגבלות אלה, קיימות גם כמה הטבות: חריגות שכבר קיימות בבניין יאושרו בקלות רבה יותר מאשר בבניינים רגילים, אם משויכות למבנה זכויות בנייה שבוטלו עקב הכרזה עליו כמבנה לשימור, ייתכן שניתן יהיה להעתיק אותן למבנה או אפילו מגרש אחר. בנוסף, ייתכן שהרשות המקומית תיעתר לסייע לכם כספית בהלוואה או מענק כלשהו לסיוע בהוצאות השיפוץ.
לסיום, נזכיר כי מלבד התרומה הישירה של השיפוץ לדיירים המתגוררים במבנה, הרי שכל שיפוץ מעלה את ערכו של הנכס. פעמים רבות נכס שעבר שיפוץ יבלוט ׳מעל׳ המבנים בסביבתו, כך שבין אם זו דירה בבניין משותף ששופץ לאחרונה או מבנה צמוד קרקע, ניתן יהיה למכור את הנכס במהירות רבה יותר ובמחיר גבוה יותר. הבדל משמעותי זה עושה לעיתים את ההבדל בין נכס שעומד למכירה לאורך זמן רב, לבין נכס שנמכר כמעט מיד עם פרסומו.
