לא להאמין, אבל עד לפני כ-40 שנה לא היה קיים בישראל חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ולא שלא היו סימנים מקדימים. ישראל יושבת על השבר הסורי אפריקני ולפיכך היא מועדת לעבור רעידות אדמה קטלניות, בדיוק כפי שהתרחש בשנות ה-20 של המאה הקודמת. אבל בסוף כן נפל "האסימון" (אב-שנות ה-80 עוד היו אסימונים). בישראל החלו דיונים סביב חיזוק הבתים ישנים, בין השאר מפני נזקי רעידת אדמה. גם מלחמת המפרץ בשנות ה-90 הוסיפה לנושא שכן מלבד נזקי רעידת אדמה, היה כעת להתכונן גם לנזקי טילים והבתים החלשים והרעועים – לא היו מוכנים.
כיום ישנן טכנולוגיות בניה מתקדמות ואנו עושים שימוש בחומרים איכותיים ומתקדמים וכן מתכוננים ובונים בשיטות מודרניות, המסוגלות להתמודד עם תזוזות אדמה קשות. אבל לצד הבניינים החדשים, יש לא מעט בניינים שנבנו בעבר בצורה הרבה פחות בטוחה. למעשה, כל בניין שנבנה לפני חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שנכנס לתוקפו בתחילת שנות ה-80, ראוי שיבחן את הצורך לבצע חיזוק.
גם אם הבית נבנה מראש עם סטנדרטים גבוהים ומחומרים איכותיים, הרי שבאופן טבעי עם חלוף הזמן ועם בלאי טבעי לצד תוספת של נזקי לחות, טמפרטורה, מכות, קורוזיה וכד', חלקים יסודיים משלד הבניין המהווים את הקונסטרוקציה עליה נשען הבניין כולו– הולכים מתפוררים ונחלשים. התוצאה של החלשות זו הי שהמבנה עצמו מאבד מהיציבות שלו וקיימת סכנה ממשית ליכולתו לעמוד בפני רעידות אדמה, גם אם לא יהיו חזקות במיוחד. למעשה, המצב כל כך קשה שאותו חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נוגע בכמיליון מבנים בישראל. כעת חשבו איזה מספר עצום של אנשים נמצא בסכנה.
פתרון א: תמ"א 38
החוק כולל כמה זוויות ולא כולם הגיעו כמקשה אחת. אחד המאוחרים שבהם הוא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה גם בשמה – תמ"א . מתוך ההבנה של המדינה את החשיבות ההולכת וגוברת לחיזוק מבנים ישנים, שיכולים לקרוס בעת רעידות אדמה אבל גם מחוסר יכולתה להתחיל ולשדרג ולחזק בעצמה כל מבנה ומבנה, היא יצרה תוכנית עידוד המלווה בהקלות, תמריצים והטבות שונות, כדי לגרום למהלך לקרות. ההטבות נועדו כדי ללכד אינטרסים: לאפשר ליזמים ולדיירם עצמם לבצע את המהלך ושהדבר יהיה משתלם עבורם וישרת את האינטרס של כל הצדדים. הרווח של היזם, שהוא גם הנושא בעלות חיזוק המבנה, יהיה בדרך כלל, על ידי הוספת קומות לבניין לפי נוסחא. כל הדירות המתווספות בקומות החדשות – יעברו לידי היזם והוא יוכל למכור אותם למרבה במחיר. הדיירים לעומת זאת, יזכו בבניין יציב יותר וגדול יותר(כולל שטח הדירה שלהם שיגדל) – בלי לשלם כלל.
החוק שהתפתח ונקרא בשנת 2008 'חוק המקרקעין -חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה' הוסיף גם חלק נוסף ולא פחות חשוב שעסק בכל נושא ההסכמה, ההחלטה והאפשרות לבצע עבודות חיזוק מבנים עם או בלי הסכמה של הדיירים כולם. כל תהליך של שיפוץ בבניין משותף כולל כניסה לשדה מוקשים של אינטרסים ודיירים ניצים זה לזה. קשה להניח שחיזוק מבנים, שעלותו גדולה יותר, יניב משהו אחר. לכן חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מציב את התנאים ונותן כוח לרוב, שלא יתקע בנושא חשוב זה, מול מיעוט סרבני. ועדיין, כדאי לכנס ישיבת דיירים וכינוס כללי ולקבל בפרוטוקולים הסכמה כמה שיותר גורפת. בסופו של דבר זהו תהליך ארוך וכמה שתהיה הסכמה מוקדמת סביבו – כך ייטב.
חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – היישום
במידה והתקבלה החלטה לצאת לחיזוק המבנים או כאשר ההחלטה הסופית נקבעה על פי חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והרוב כפה את דעתו על המיעוט הסרבן – הרי שנדרש כעת לצאת לדרך. את היקף החיזוק ואת הדברים שחובה לתקן, לא אנחנו קובעים, היות ואין לנו שום רקע מקצועי. מי שכן אמון על כך הוא מהנדס בניין מוסמך או קונסטרוקטור. אלו בוחנים באמצעות תסקירים, בדיקות וחישובים את המצב בקיים וכן בוחנים מקרוב ליקויים שהתגלו. ההמלצות שלהם שיכונסו בדו"ח יהוו את הבסיס לביצוע (או את תחילת הגשת הבקשות במקרה של תמא 38.
זה המקום לציין כי לא כל פעולת חיזוק חייבת להסתיים בתמ"א 38. חוק חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה מאפשר גם חיזוק נקודתי או תיקון ליקוי ספציפי. לעיתים יידרש רק עיבוי עמודים, למשל כדי לפתור בעיה ספציפית. יחד עם זאת חשוב להדגיש כי לעיתים רבים מהאנשים ומוועדי הבתים מנצלים את תנופת הבניה ואת ההסכמות כדי לבצע שדרוג משמעותי יותר. בסופו של דבר לא רק שלד הבניין ישן אלא גם החזית והמעטפת שלו וכחלק מהחיזוק עצמו ניתן לבצע גם שיפוצים אסתטיים שיאפשרו רמת חיים גבוהה יותר וגם יעלו את ערך הדירה.
לעיתים גם ניתן לבצע חיזוק של הבניין על ידי תוספות בנייה. חוק חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מכיל כמה הטבות ותמריצים בעניין זה. במידה ושטח הדירה יגדל ומכאן גם שוויה- יהיה יותר אינטרס לבעלי הדירות לבצע את החיזוק. רוצים לדעת איך גם אתם יכולים להרוויח מחיזוק הבניין שלכם? דברו עם המומחים שלנו.
כבר עשרות בשנים חלו בישראל דיונים סביב חיזוק בתים ישנים. החל משנות ה-80, עבור בתקופת מלחמת המפרץ – כחלק מהלקחים הקשורים להתגוננות מפני טילים, וכלה בשנים הראשונות של המאה הנוכחית. תרמו לכך הטכנולוגיות החדשות בבניה והחומרים האיכותיים החדשים בהם נעשה שימוש כיום בכלל תהליכי הבניה המודרניים וההבנה, שלעומתם, יש לא מעט בניינים שנבנו בעבר בצורה הרבה פחות בטוחה.
למען האמת, היא הייתה בטוחה לזמנו. וגם אם נעשתה בצורה הטובה ביותר ובסטנדרטים הגבוהים ביותר בזמנו, הרי שבאופן טבעי עם חלוף הזמן ועם בלאי טבעי לצד נזקי לחות, טמפרטורה ועוד, החלקים היסודיים אלו שמהווים את שלד הבניין – הולכים ונחלשים. כאשר הם נחלשים, מתפוררים, נסדקים או נשברים, המבנה עצמו מאבד מהיציבות שלו וקיימת סכנה ממשית ליכולתו לעמוד איתן, בטח כאשר מתווסף גורם קיצון קטלני, בדמות רעידת אדמה אפשרית. ההבנה הזו והחשיבות על שמירת חיי אדם הביאו לעבודה מאומצת על חוק חיזוק מבנים.
תמ"א 38
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או כפי שיש המכירים אותה בשם 'תמ"א 38', אושרה בשנת 2005. לפי תוכנית תמ"א 38, המדינה מבינה את החשיבות ההולכת וגוברת לחיזוק מבנים ישנים, שיכולים לקרוס בעת רעידות אדמה או אירועי טבע אחרים ולכן מוכנה להציע עידוד, הקלות והטבות שונות, כדי לבצע את המהלך. ההטבות נועדו כדי לאפשר ליזמים ולדיירם עצמם לבצע את המהלך, שכן למדינה אין כסף לבצע פרויקט שכזה בעשרות אלפי מבנים בישראל. המטרה היא שזה יהיה אינטרס של הדיירים או יזמים עסקיים ושגם הם ירוויחו מכך. הרווח יהיה בדרך כלל, הוספת קומות לבניין, קח שהיזם יקבל לידיו מספר דירות חדשות בעוד מצב הבתים של הדיירים עצמם ישודרג ללא הכר.
בשנת 2008 התקבל חוק חיזוק מבנים או בשמו המלא 'חוק המקרקעין -חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה' שהוא למעשה המשך לתקנות תמ”א 38. מטרת חוק חיזוק מבנים הייתה לאפשר עבודה מאסיבית מתוך מטרה לחזק את היסודות והקונסטרוקציות של המבנים, כדי שיוכלו לעמוד ברעידות אדמה. חלק נוסף ולא פחות חשוב עסק בכל נושא ההסכמה, ההחלטה והאפשרות לבצע עבודות חיזוק מבנים עם או בלי הסכמה של הדיירים כולם.
עם או בלי הסכמה
מדוע למעשה צריך בכלל את החלק של חוק חיזוק מבנים, העוסק בבניה ברכוש המשותף? מדוע אין זה ברור שאנשים ירצו לשפר את חייהם, להרגיש בטוחים יותר? ובכן, הטבע האנושי – מתברר כיותר מורכב. בניין בין עשרות שכנים, יכול להכיל עשרות דעות, לחלק מהשכנים אינטרסים סותרים, אחרים מעלים התנגדויות לשם ההתנגדות ולחלק, ההוצאה הכספית הנוכחית כבדה מידי, למרות ההבניה שלהם שלא רק ביטחונם האישי יגבר אלא גם הם ירוויחו מכך סכומי כסף נאים. הרי בסופו של דבר חיזוק המבנה ושדרוגו (ושדרוג הדירות עצמן), יכולה פעמים רבות להיעשות ללא עלות משמעותית מצד בעלי הדירות, כאשר מי שנוטל עליו את ההוצאות הוא היזם והקבלן שירוויח בהמשך באמצעות מכירת הדירות שיתווספו לבניין.
ועדיין כאמור, התנגדויות לא חסר ולכן חוק חיזוק מבנים מאפשר לקבל ולבצע החלטה על חיזוק המבנה או השבחת הזכויות בבניין המשותף, גם בלי קבלת הסכמתם של כלל בעלי הדירות. זה לא אומר שאין צורך לכנס ועדת דיירים וכינוס כללי ולעמוד בפרוטוקולים ברורים. אבל בניגוד לעבר, כיום בעקבות חוק חיזוק מבנים, דייר סרבן אחד לא יכול לעצור את כל העסק. עד החוק, כל דייר, יכל לסרב, בלי לנמק ובעצם היה עוצר את כל מהלך השדרוג ואין זה משנה עם שאר בשכנים הסכימו. הם היו מפסידים הזדמנות אדירה להשביח משמעותית את הנכס שלהם. חוק חיזוק מבנים כבר מציג לכך פתרונות ובכך מקל על התהליך כולו.
חוק חיזוק מבנים והשיטות השונות לחיזוק
חוק חיזוק מבנים נועד כדי לעודד ולתת תמריצים לדיירים בבניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) לבצע חיזוק ושדרוג שלהם. המטרה היא כמובן גם לאפשר בניינים אמידים יותר מפני רעידות אדמה וגם לאפשר שדרוג משמעותי באורח החיים של הדיירים עצמם. למשל על ידי הוספת מעליות, מרחבים דירתיים ממוגנים ועוד. חשוב להדגיש, שלרוב החלטות על חיזוק המבנים יהיה של אנשי הבניין אבל לעיתים זה יהיה צורך דחוף או בעקבות החלטת הרשויות (חוק חיזוק מבנים מאפשר זאת), ביחוד כאשר מתגלה לקות קריטית כמו סדקים בעמודי הבניין, אריחים מהמעטפת שמתחילים לנשור וכד'- המהווים סכנה לאנשי הבניין ולסובבים אותו.
חיזוק הבניין יכול להיעשות באמצעות כמה וכמה שיטות. זה תלוי גם בהיקף השדרוג שנרצה. מצד אחד, אם למשל התגלו רק סדקים בעמודי הבניין, ניתן לבצע עיבוי שלהם כך שכעת הם יהיו עמידים יותר לכל הבלאי והשחיקה ואף יהיו מסוגלים לספוג יותר. אבל במידה ונקצה גם לשדרג את הבניין, נוכל גם לבצע תוספות בניה, שמעבר להיותם חלק מחיזוק הבניין, הם גם יוסיפו לנו שטח לדירה (ויעלו את ערכה). כזו היא הוספת שדרת ממ"דים לכל דירה או קומה לכל אורך הבניין וכזו היא למשל הוספות של חלקים, או מתחמים נוספים לבניין, שיוצרים מעטפת חדשה, חזקה ועמידה יותר. רוצים לשמוע עוד? המומחים שלנו יכולים להציע לכם מגוון פתרונות- המתאימים במיוחד עבורכם ולצרכים שלכם ולהוליך אתכם בחכמה בנבכי חוק חיזוק מבנים.
