כשדיירים בבניין וועד הבית, מתחילים לחשוב על שיפוץ בניין המגורים, אנו מבינים, שמדובר בפרויקט מורכב. יש להוציא את השיפוץ לפועל גם ביחסים הבינאישיים של הדיירים. והכוונה היא אל שיפוץ בניין הסכמת דיירים. ייתכן כי חלק מהדיירים יסרבו לשיפוץ בגלל כל מיני סיבו אישיות משלהם. יש לדעת כי לשיפוץ הבניין, יש הרוב שיקבע ומדובר על 75% מכלל הדיירים מלבד זאת, ככל שיותר דיירים יסכימו לשיפוץ, כך העלות של השיפוץ תתחלק בין הדיירים, מה שיוביל להוזלה בקרב כל הדיירים. תחילה יש לבדוק מה מניעי השיפוץ, אם לדוגמא מדובר על ליקויים חמורים ועל הדרך, ניתן יהיה לבצע גם מתיחת פנים לבניין, מומלץ כי הדיירים ייקחו בחשבון כי מדובר בהזדמנות נהדרת גם לביטחון הדיירים וגם לאיכות חיים טובה יותר.
כמה רוב של דיירים נצטרך עבור שיפוץ בטיחותי?
יש לבדוק ממה נובע השיפוץ, למשל אם מדובר על שיפוץ למטרת מניעת נזק, אין צורך בהסכמתם של רוב הדיירים. אם מדובר בתיקון של ליקויים כגון: בטון שהתפורר וההוצאה היא גבוהה, ש לאסוף את ההסכמה של 51% מדיירי הבניין. כאשר מדובר על שיפוץ בניינים למטרת חידוש ואסתטיקה של הבניין, אין מדובר על שיפוץ שהוא קריטי, כך שבמקרה זה, הרוב של הדיירים יהיה 75%. אין זה אומר שהדיירים שלא הסכימו לשיפוץ הבניין, ייהנו מהשיפוץ וגם לא יישאו בעלות למעשה גם אם חלק מהדיירים סרבו לשיפוץ הבניין, ניתן יהיה להתחיל ביישום הפרויקט, אך ניתן יהיה לתבוע אותם לגבי תשלום חלקם בשיפוץ. למעשה, תמיד יש מענה בחוק.
מכתבי עדכון לדיירים לפני תחילת שיפוץ הבניין
מומלץ להחליט על כמה נושאים חשובים השייכים לשיפוץ הכללי של הבניין כגון: הוספת מעלית, ממ"ד ועוד. במידה וישנן דירות בבניין שמעוניינות בשיפוץ או לבצע הוספה, או שינויים שעשויים לפגוע בחזית הבניין, יש לקבל אישור מהקבלן, היות וחל איסור לבצע את השיפוץ בצורה עצמאית. כמו כן גם עלכך יש לקבל הסכמת דיירים, היות וחלק מהם עשוי להתנגד.על וועד הבית לכנס אסיפת דיירים ולהוציא מכתב עדכון לכל דייר בבניין, כך שיש לוודא כי אין בעל בית או מישהו שגר בניין או מסבבו ואינו יודע כי מתחילים את השיפוץ עוד פרט חשוב הוא, שקבלן השיפוצים שיבצע את הפרויקט, חייב יהיה לשמור על ביטחונם של הדיירים, אך יחד עם זאת, על כל דייר ליטול על עצמו אחריות אישית ולהתרחק מהאזורים המסוכנים בבנייה. אסור לגעת בפסולת הנמצאת בסמוך לבניין ויש לדווח על כל מפגע, או חפץ אשר אינו שייך לשיפוץ עצמו.
כיצד מחשבים את העלות של שיפוץ הבניין בין הדיירים?
לאחר שהתקבלה הסכמת דיירים, החלוקה של ההשתתפות בעלויות של שיפוץ הבניין, תהיה על פי חלקו של בעלי הדירות רק ברכוש המשותף. החלוקה תתבצע לפי שטח של רצפת הדירה ולפי היחס שעומד לשאר בעלי הדירות. הכוונה היא שבמידה ויש דירות בבניין שהן בעלות גדלים שונים, החלוקה תתבצע לפי הגודל היחסי. אם הדירות בבניין כולן בעלות אותו גודל, החלוקה במקרה זה תהיה שווה לכל הדיירים. כמו כן, תפקידו של וועד הבית הוא לנהל דיאלוג פתוח ושקיפות בין כל דיירי הבית. ההמלצה הנוספת היא, לגייס עורך דין שיגן על טובתם של הדיירים מול קבלן שיפוץ בניינים, כך שהדיירים יהיו בטוחים כי עורך הדין יפעל במידה והשיפוץ מתעכב בגלל בעיות כלכליות וכדומה.
מה עושים כשיש דיירים סרבנים?
במידה וישנם דיירים סרבנים שאינם מעוניינים לשלם על שיפוץ בניין המגורים, יש לטפל בהם באופן די פשוט. יש צורך בהסכמה של 50%, אם הדיירים בחלקם מסרבים, יש לפנות אליהם ולהסביר להם, את החוקים ואת הפעולות המשפטיות שניתן לנקוט נגדם. כמו כן, יש להבהיר להם, כי אין להם סיכוי לזכות במשפט אם הדיירים עדיין לא השתכנעו והם ממשיכים לסרב, יש לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים כך שניתן יהיה לתבוע את הדיירים הסרבנים. כאשר הצורך בשיפוץ הוא בטיחותי, ניתן יהיה לכפות את התהליך, על מנת שלא לפגוע בבטיחות הדיירים ובאיכות חייהם. למעשה, חוק שיפוץ בניין משותף, חל על כל סוגי השיפוצים שתהיו מעוניינים לבצע בבניין.
טיפים לשיפוץ מוצלח
על מנת שתוכלו להבטיח לעצמכם הצלחה בשיפוץ המבנה יש לשתף פעולה עם הקבלן, כאשר בשלב הראשון תצטרכו להגדיר את מטרות השיפוץ והתקציב. יש לעמוד על יעדי השיפוץ ולקבוע איזה אזורים בבניין זקוקים לשיפוץ. תכנית מובנית של השיפוץ תסייע לכם להקל על כל התהליך. יש למצוא קבלנים, מהנדסים או אדריכלים שמתמחים בסוג שיפוץ זה, לבדוק את תיק העבודות שלהם ואפילו לדבר עם וועדי הבתים ולשמוע על שביעות רצונם מהשיפוץ שבלן זה או אחר, ביצע בבניין המגורים שלהם. עליכם לקבל כמה הצעות מחיר מקבלנים שיש להם שם ומוניטין ולהשוות את הצעות המחיר, כך שתוכלו לקבל את ההחלטה בבחירה הנכונה של קבלן השיפוצים.
בררו לגבי הצורך באישורים על שיפוץ הבניין
לרוב, כאשר מדובר בשיפוץ מקיף יותר של בניין המגורים, תצטרכו לברר אם יש להוציא אישורי בנייה מהעירייה שאליה אתם שייכים. לרוב, מהנדס בניין ואדריכל, יוכלו להוציא עבורכם את האישורים. יש לחשב את הזמנים מהליך הבקשה לאישורי הבנייה ועד לתום השיפוץ, כך שלדיירים יהיה אומדן נכון של הזמן עד לסיום שיפוץ הבניין.יש לפקח שכל שלב בשיפוץ התבצע ואז לעבור לשלב הבא, עד לסיום כל שלבי השיפוץ. על וועד הבית ליידע את הדיירים, באמצעות אסיפות ולעדכן אותם בכל מה שקורה בשיפוץ. ככל שהדיירים יקבלו עדכונים והסברים לגבי השיפוץ, כך הם יהיו רגועים כי הבניין שלהם נמצא בידיים הנכונות והתוצאה תהיה משתלמת.
