פעמים רבות, בעלי דירות בבניינים משותפים רוצים להרחיב את הדירה שלהם. ניתן להרחיב את הדירה במגוון דרכים כמו על ידי הוספת מרפסת, בניית חדר נוסף, הוספת ממ"ד או חדר מוגן כלשהו ועוד. תוספת בניה בבניין משותף כוללת מספר אתגרים שונים שבעלי הדירה יאלצו להתמודד מולם. על כך נרחיב במאמר הבא.
מהי תוספת בניה בבניין משותף?
תוספת בניה בבניין משותף היא כל תוספת מעבר למה שהוגדר בהיתר הבניה של המבנה. כאשר בונים מבנה חדש מקבלים היתר בניה. היתר הבניה כולל אישורים לתוכנית הבניה הספציפית וכל חריגה ממנה מהווה הפרה של היתר הבניה. באופן כללי, כל תוספת שלא נכללה בהיתר הבניה היא תוספת בניה. גם הוספה של פרגולה או התקנת סוכך. עם זאת, בדרך כלל תוספת בניה בבניין משותף מתייחסת להוספת מרפסת, לבניית חדר בנוי או להוספת מתקן כלשהו בשטח המשותף של הבניין. במקרה כזה יש צורך בהוצאת היתר בניה חדש שיכלול אישורים על תוספות הבניה השונות.
כיצד זה אפשרי?
תוספת בניה בבניין משותף יכולה להיות אתגר מורכב, במיוחד אם הדייר שמעוניין בתוספת לא גר בקומת הקרקע או בגג. במצב כזה, היכולת של הדייר להוסיף חדר תלויה בדיירים שמתגוררים מתחתיו. במצב כזה יש להתמודד עם אתגר הנדסי לא פשוט. לדוגמא, אחד הפתרונות הוא להוסיף טור אחיד לגובה הבניין בו ייבנה חדר נוסף לכל הדיירים הרלוונטיים. בהוספת מרפסת, ניתן לעקוף את הצורך בבנייה אצל דיירים אחרים על ידי הוספת מרפסת תלויה. מדובר במרפסת שלא נתמכת על ידי המרפסות שמתחתיה והיא נבנית על ידי קורות פלדה שמתחברים לקירות החיצוניים של הבניין. תוספות בניה עלולות להיות מורכבות במיוחד בבניינים משותפים ולכן חשוב לקחת זאת בחשבון.
הוצאת היתר בניה
כפי שציינו, תוספת בניה בבניין משותף מהווה שינוי במבנה קיים וחריגה מהיתר הבניה ולכן מחייבת הוצאת היתר בניה חדש. הוצאת היתר בניה הוא תהליך לא פשוט שיכול לארוך מספר חודשים. היתר בניה הוא למעשה רישיון לשינוי במבנה קיים או לבניית מבנה חדש והוא ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על מנת להוציא היתר בניה יש לבחון את הכללים החלים ברשות המקומית שבתחומה ממוקם הבניין שלכם. לאחר מכן יש לפנות לאדריכל על מנת שיבנה תוכנית בניה ולקבל חתימה של מהנדס בניין. לאחר מכן, עליכם להגיש את תוכנית הבנייה המפורטת והחתומה לידי הוועדה המקומית. הוועדה תבחן את הבקשה שלכם ובסופו של דבר תחליט האם לאשר או לדחות את הבקשה. ישנם מקרים בהם הועדה מאשרת את הבקשה תחת תנאים מסוימים.
הסכמת הדיירים לתהליך
בתוספת בניה בבניין מגורים חשוב להבדיל בין תוספת שדייר אחר מבצע לבין תוספת שמבוצעת על ידי כלל דיירי הבניין. כפי שציינו, אם אחד הדיירים מעוניין להוסיף חדר בנוי, אך הוא לא גר בקומת הקרקע או בגג, הוא יוכל להוסיף חדר רק אם שאר דיירי הבניין יוסיפו חדר באותו המקום כך שכל חדר נתמך על החדר שמתחתיו ותומך בזה שמעליו. במצב כזה יש צורך בקבלת הסכמה של דיירי הבניין לתהליך. תוספת בניה בבניין משותף מחייבת קבלת הסכמה של לפחות 75% מדיירי הבניין. במקרים מסוימים, כמו לדוגמא הוספת חדר מוגן, ניתן להסתפק בקבלת 60% הסכמה. קבלה של הסכמת הדיירים יכולה להיות אתגר לא פשוט שעלול להוביל לסכסוכי שכנים ולמצבים לא נעימים. על מנת להגדיל את הסיכוי שתקבלו הסכמה חשוב לכנס ישיבת דיירים ולהגיע מוכנים עם כל הפרטים החשובים כאשר במרכזם העלויות הצפויות, משך הבנייה הצפוי והסבירות לקבל היתר בניה.
בחירת אנשי המקצוע
בפרויקט תוספת בניה בבניין משותף, אחד הדברים החשובים הוא בחירת הגורם המקצועי שיבצע את העבודה. חשוב לבחור בגורם מקצועי, מנוסה ומיומן שיעניק לכם מענה לכל דבר שיעלה במהלך הפרויקט. כפי שהבנו, תהליך הבניה כולל אתגרים שונים, לרבות הסכמת הדיירים והיתר בנייה ולכן חשוב לבחור בגורם שיוכל לסייע לכם בכך. בנוסף, יש חברות בניה שמסייעות גם בהיבטים שלא קשורים בהכרח להיבטים המקצועיים וההנדסיים של הפרויקט כמו למשל גישור בין דיירים במצב של סכסוך בעקבות הצורך בהסכמה לפרויקט. החברה או אנשי המקצוע שתבחרו צריכים להיות מסוגלים להעניק לכם מענה ופתרונות מתאימים לכל האתגרים השונים.
כיצד נבחר חברה מתאימה?
על מנת לבחור חברת בניה מתאימה לביצוע פרויקט תוספת בניה בבניין משותף יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים שונים-
- ניסיון- בחרו בחברה עם ניסיון בתוספת בניה בבניין משותף. כפי שציינו פרויקט כזה עלול לגרור אתגרים שונים וחשוב לבחור בחברה עם ניסיון בכך שתדע כיצד להתמודד עם האתגרים השונים. בדקו שהניסיון של החברה רלוונטי לתוספת הבניה שאתם מעוניינים לבצע. מומלץ לבקש לראות עבודות קודמות על מנת לקבל מושג על אופן העבודה של החברה.
- רישום- חברות או קבלני שיפוץ מקצועיים שמוכרים על ידי הרשויות רשומים בפנקס הקבלנים של משרד השיכון. חשוב לוודא מה הסיווג תחתיו רשום הקבלן על מנת להיות בטוחים שהוא מתאים לביצוע הפרויקט הרלוונטי. כך תוכלו להיות בטוחים שאתם בוחרים בחברה או בקבלן מקצועיים שמאושרים על ידי הרשויות.
- זמינות- כאשר אתם בוחרים חברה חשוב לבחון מה הזמינות שלה לביצוע הפרויקט. אתם רוצים שהפרויקט יהיה מהיר ככל הניתן ושהחברה תהיה זמינה לביצועו. לכן, חשוב לבדוק זאת מראש ולוודא שהחברה מסוגלת לספק את הצרכים שלכם.
- המלצות- לבסוף, אחת הדרכים היעילות ביותר לקבל החלטה מושכלת בנוגע לבחירה חברה או קבלן היא לקבל המלצות. המלצות ממקור ראשון נחשבות למומלצות ביותר אך אם אין לכם כאלה תוכלו לקבל חוות דעת והמלצות באינטרנט. כיום יש מגוון פלטפורמות בהן אנשים מבקרים או ממליצים אנשי מקצוע לרבות אתרים, פורומים והרשתות החברתיות.