שיפוץ חיצוני לבניין משותף

תוכן עניינים:

שיפוץ חיצוני לבניין משותףשיפוץ חיצוני לבניין משותף

רבים מן הבניינים המשותפים בישראל הם בני עשרות שנים. גם אם נבנו באיכות טובה ובחומרים טובים בזמנו, הרי שהזמן עושה את שלו. השמש קופחת על הבניין בחודשי הקיץ. הגשם מחלחל בחורף, הרוחות עושות את שלהן, מערכות החשמל והתאורה של הבניין מתיישנות, הצבע מתקלף… ועוד.   

מרגע שרכשתם בעלות על דירה בבניין משותף, יש לכם זכויות מוגדרות וחלים עליכם גם חובות מסוימים. אלה וגם אלה מוגדרים ב׳תקנון המצוי׳ אשר מוגדר בחוק (חוק המקרקעין), או, במקרה בו ערכו בעלי הדירות בבניין תקנון משלהם, אז הוא זה המחייב אותם. חובות בעלי הדירות כוללים תשלומים שוטפים לוועד הבית, וכן השתתפות בהוצאות משתנות, כגון, הקמת גינה, החלפת מערכת אינטרקום וכמובן גם שיפוצים ברכוש המשותף.

אחת הזכויות המהותיות ביותר שלכם כבעלי דירה בבניין, היא הזכות להיות שותפים בקבלת ההחלטות לגבי הרכוש המשותף.

ביצוע שיפוץ בבניין משותף מורכב ממספר שלבים והיבטים שונים. על מנת להתחיל תהליך כזה ולסיים אותו בצורה מיטבית ובזמן סביר, יש להתייחס לכמה היבטים מרכזיים:

  1. קבלת החלטה משותפת לגבי שיפוץ הבניין.
  2. בחירת הקבלן המבצע.
  3. חלוקת עלויות השיפוץ.

 

קבלת החלטה לגבי שיפוץ חיצוני לבניין משותף

כמו כל החלטה משמעותית לגבי הרכוש המשותף, נדרשת גם החלטה על שיפוץ, ובכלל זה שיפוץ חיצוני לבניין משותף, לקבל את הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בבניין. במקרה של צורך בשיפוץ, יש לכנס אסיפה של כל דיירי הבניין, בה יוצג הצורך בשיפוץ ותיערך הצבעה. לצורך שיפוץ הבניין למצב המקורי שלו, כלומר, המצב בו מסר אותו הקבלן לדיירים, נדרש להשיג רוב של 51% לפחות מבעלי הדירות. או אז, מחייבת החלטה כזו גם את כל ייתר בעלי הדירות והם מחוייבים להשתתף בעלויות השיפוץ.

במקרה בו מבוקש שיפוץ יקר יותר מאשר החזרת הבניין למצבו המקורי, דורש החוק להגיע לרוב של 75% מבעלי הדירות ומעלה. גם במקרה כזה, ההחלטה מחיבת את כל הדיירים, אולם אילו מהם שהתנגדו לשיפוץ יהיו מחוייבים להשתתף בעלות של שיפוץ הבניין למצב המקורי שלו. העלות הנוספת, עלות השדרוג, תתחלק בין הדיירים שהצביעו בעד שיפוץ זה.

בחירת הקבלן המבצע

שיפוץ בניין משותף עשוי להיות חיצוני, להתמקד במעטפת ולכלול רק או בעיקר את חזיתות הבניין, או לחילופין עשוי לכלול מרכיבית נוספים: משידרוג חדר המדרגות, דרך החלפת חלונות הלובי, חידוש תשתית החשמל ועוד ועוד…. עד לחיזוק ושיפור עמידות למקרה של רעידות אדמה. הכל לפי צרכי הלקוח וההסכמה שהושגה בין הדיירים באסיפה שהזכרנו לעיל.    

שיפוץ חיצוני לבניין משותף מהווה אתגר מקצועי ויש לדעת כיצד לבצע אותו היטב. הגובה, שטח הפנים הגדול, שמירה על ביטחון ובטיחות הדיירים והעובדים, גורמים סביב הבניין אשר מקשים על הגעה לחזיתות השונות שלו – כל אלה ועוד מחייבים תכנון נכון, ידע מקצועי, כלים מתאימים וניסיון מצטבר רב. אפילו רק על מנת לתת ללקוחות הצעת מחיר שתהיה הוגנת ומשתלמת לשני הצדדים, צריך הקבלן לדעת להעריך את כמות החומרים הדרושה, את כמות הפועלים, את ימי העבודה שיידרשו, בכמה מתוכם יידרשו כלים הנדסיים מוגדרים, לרשום כתב כמויות מדויק, לחשב עלויות של פיקוח על העבודה ועוד ועוד… המשמעות של כל זה היא שעל מנת לקבל הצעת מחיר הוגנת ולהצליח גם להשלים את פרויקט השיפוץ באיכות טובה ולפי לוח הזמנים – יש לבחור קבלן רשום, בעל ידע וניסיון מצטברים בתחום.

מעבר לכך, אנו ממליצים לכם לבקש מהקבלנים לראות עבודות קודמות שלהם בשיפוץ בניינים (רצוי בניינים דומים לשלכם). ניתן ורצוי אף ליצור קשר עם מי מהדיירים שהיה אחראי על השיפוץ בבניינים הקודמים בהם עבד אותו קבלן ולשמוע מהם איך התנהלה העבודה מולו ועד כמה הם מרוצים מן התוצאה הסופית. בירורים כאלה אמנם ידרשו השקעת זמן, אך הם עשויים לסייע לכם להימנע מהתקשרות בחוזה עם קבלן לא מקצועי או אפילו רמאי. כמי שמעורים בתחום, אנו יודעים היטב שמקרים כאלה עלולים להגיע לכדי אי השלמת הפרויקט בזמן, או בכלל, להוצאות מיותרות מרובות ולמפח נפש גדול של כלל הדיירים בבניין.

כחברה בעלת מומחיות וניסיון רב שנים בשיפוצים בבניינים מסוגים וגדלים שונים, אנחנו יודעים לתכנן מראש ולבצע את העבודה עם מקסימום בטיחות ועם מינימום הפרעה לדיירים בזמן העבודות.

לקבלת הצעת מחיר מסודרת על ידי נציג מטעמנו שיגיע לבחון את הבניין שלכם, אתם מוזמנים להתקשר, או להשאיר לנו הודעה.

 

חלוקת עלויות השיפוץ

נקודה חשובה שיש לקחת בחשבון היא התייחסות החוק ו׳התקנון המצוי׳ לגבי חלוקת עלויות השיפוץ בין הדיירים. כל עוד לא מכירים את התקנות, עולות שאלות רבות ועלולים להיווצר מתחים רבים בין הדיירים: לפי מה נקבע חלקה היחסי של כל דירה בהוצאות השיפוץ? האם באופן שווה? האם לפי גודל הדירה? כל עוד אין תשובות ברורות, כל אחד ינסה למשוך לכיוון שהכי מתאים לו ועלול להיווצר קונפליקט בין הדיירים. לעיתים, עד כדי שיבוש יחסי שכנות טובים בין דיירים שכל אחד מהם שואף לחלוקת עלויות שונה.

מתחים כאלה, שנוצרו בעבר, הובילו לחקיקה ברורה בנושא, המקיפה צדדים וסיטואציות אפשריות רבות. כמו כן, קיימים כמובן גם פסיקה ותקדימים של בתי המשפט, שהצטברו לאורך השנים.

ברירת המחדל שמציע החוק בנושא התשלום על השיפוץ (באמצעות ׳התקנון המצוי׳) היא שחלוקה זו תהיה מקבילה לחלוקת התשלומים לוועד הבית. כלומר, נקודת המוצא של התקנון המצוי היא שכל אחד מבעלי הדירות משלם לוועד הבית באופן יחסי לפי גודל הדירה שלו/ה. באופן דומה, ייתחלקו עלויות שיפוץ הבנייין לפי מטרז׳ הדירה.

כזכור, תקנון זה מחייב אתכם, כל עוד לא הוסכם על דיירי הבניין תקנון אחר.

שאלה נוספת שעלולה לעלות, היא מי משתתף בעלויות  השיפוץ במקרה בו התקבלה החלטה על שיפוץ, ולאחריה נמכרה אחת הדירות? הצד המוכר את הדירה היה שותף להחלטה זו באסיפת הדיירים בה התקבלה ההחלטה על השיפוץ (בין שתמך ובין שהתנגד לה), אך הרוכשים לא היו שותפים להחלטה זו. ובכן במקרה כזה מן הצדק כי המוכרים יציגו לרוכשי הדירה את הדירה ואת כל ההתחייבויות שמגיעות איתה: מצב חוב הארנונה בעירייה / ברשות המקומית, תשלומי מים וחשמל וגם תשלומים לוועד הבית והוצאות השיפוץ עליו כבר הוחלט. על רוכשי הדירה לברר מראש סוגיות אלה ובמידת הצורך, להכניסן להסכם עם המוכרים. בכל מקרה, כלפי וועד הבית, יהיו הרוכשים מחוייבים בכל תשלום שעוד לא שולם ביום רכישת הדירה, כלומר, יום קבלת הבעלות עליה מידי המוכרים (יום מסירת המפתח).

טיפ לסיום

כדאי מאוד לדעת שהאגודה לתרבות הדיור מעניקה סיוע במימון השיפוץ בבניין המשותף. לקבלת סיוע יש לפנות לאתר האגודה ולהגיש בקשה לפי הפרמטרים המפורטים באתר.

כמו כן, גם חלק מן העיריות והמועצות בישראל מעניקות סיוע למימון שיפוצים בבניינים משותפים. הן על ידי מתן הלוואות ללא ריבית והצמדה ובחלק מהמקרים אף על ידי תשלום חלקם של דיירים שממאנים לשלם את חלקם היחסי (במקביל נפתח הליך משפטי מול אותו דייר, שהופך לבעל חוב. הסיוע המשמעותי לוועד הבית הוא בכך שלא אתם מתנהלים מול אותו דייר ולא אתם נדרשים לגבות את חובו, אלא העירייה דואגת לכך במקומכם). 

השאירו פרטים בטופס המצורף לקבלת ייעוץ מקצועי והצעת מחיר ללא התחייבות!

0
שנות ניסיון
0
בניינים ששופצו
0
מרפסות נמסרו ללקוחות

השאירו פרטים בטופס המצורף לקבלת ייעוץ מקצועי והצעת מחיר ללא התחייבות!

שיפוץ בניין מגורים כל הטיפים

דמיינו לכם את הסיטואציה הבאה: אחרי כמה חודשים של בלאגן, לכלוך, אבק ורעש אתם חונים הרכב הפרטי שלכם בחניה של הבניין, מכבים את המנוע, שמים

שיקום עמודים וביצוע חיזוק עמודים

כאשר מדברים על ביצוע תהליך המכונה חיזוק עמודים הכוונה היא גם לעמודים הנמצאים בקומת העמודים במרחב הפתוח וגם לעמודים הנמצאים בכל חלקי הבניין – קורות

התקשרו עכשיו