אם אתם מתגוררים בניין משותף ואתם מרגישים שהבניין שלכם מוזנח וזקוק לחידוש ורענון, או אם קיימים בבניין מפגעי בטיחות, חלילה, נראה שהגיע הזמן לשיפוץ. אולם, כיוון שאינכם הדיירים היחידים בבניין, הרי שעל מנת להתחיל בשיפוץ תידרשו לעבור מספר שלבים:
- בשלב ראשון – תצטרכו לשכנע את שאר בעלי הדירות בבניין (לפחות את רובם) בנחיצות השיפוץ ותידרשו להגיע להסכמה לגבי אופיו של השיפוץ שייתבצע (האם מדובר בהחזרת הבניין למצבו המקורי, כפי שנמסר לדיירים מלחתחילה, או בשיפוץ לרמת גימור גבוהה יותר).
- בשלב שני – תידרשו לקבוע מי מבעלי הדירות אחראי למציאת קבלן, חתימת חוזה ופיקוח על התקדמות העבודות והשלמתן לפי דרישות החוזה.
- במקביל – תידרשו לקבוע מי מבעלי הדירות אחראי על הנושא הכספי – ווידוא שכל אחד מן הדיירים משלם את חלקו, בהתאם לחוק ובמקרה הצורך, פנייה לגופים העירוניים המתאימים (ראו בהמשך) או לבית המשפט.
חוק שיפוץ בית משותף
על מנת לקיים הליך חוקי ומסודר, שיהיה בעל תוקף מחייב עבור כל בעלי הדירות בבניין, חשוב להכיר כמה נקודות מ׳חוק שיפוץ בית משותף׳:
- כל עוד לא יצרו בעלי הדירות בבניין תקנון מוסכם משל עצמם, חל עליהם ׳התקנון המצוי׳ (המהווה תוספת לחוק המקרקעין). תקנון זה מסדיר את כל הקשור בזכויותיהם וחובותיהם זה כלפי זה.
- לצורך שיפוץ לרמת הגימור בו נמסר הבניין – נדרש רוב של 51%, וכל הדיירים מחוייבים לשלם את חלקם היחסי.
- לצורך שיפוץ לרמת גימור אחרת (הכוונה לרמת גימור גבוהה ויקרה יותר) – נדרש רוב של 75%. במצב זה הדיירים המתנגדים לשיפוץ מחוייבים לשלם את עלות החזרת הבניין לרמת הגימור הראשונית בה נמסר.
- את הרוב הדרוש לכל החלטה יש להשיג באסיפת דיירים, בה מתקיימת הצבעה לפי כללי התקנון.
עידוד וסיוע לשיפוץ חזיתות הבניינים והלוואות ייעודיות
עיריות שונות (כגון נתניה, תל אביב, ראשון לציון והרצליה ) יצרו דרכים לעודד את שיפוץ חזיתות הבניינים המשותפים שבתחומן. זאת בעיקר על ידי קרן של הלוואות. הלוואה כזו ניתנת לכל אחד מבעלי הדירות המעוניין בכך, ומוחזרת לעירייה, בהוראת קבע, במשך מספר שנים, על פי רוב ללא ריבית והצמדה. הלוואות אלה מאפשרות לבעלי הדירות להתמודד עם העלות של שיפוץ בניין משותף. גם כאשר ההלוואה מכסה רק חלק מעלות השיפוץ, הרי שפריסת התשלום היא לחודשים רבים (מספר שנים), כך שהדיירים כמעט לא ירגישו החזר זה בשותף.
סיוע נוסף שמעניקות עיריות תל אביב ונתניה למשל, מתבצע על ידי ארגונים (עזרה-ובצרון בתל-אביב וחלת בנתניה). לאחר שהושג רוב של בעלי דירות המעוניינים בשיפוץ ויש עדיין בעלי דירות בבניין המשותף המסרבים לשלם את חלקם כחוק, מסייעים ארגונים אלה על ידי תשלום חלקם של בעלי דירות אלה. זאת על מנת שניתן יהיה להתחיל בשיפוץ, מבלי להמתין לסיום ארכאות משפטיות, אשר מטיבן הן ממושכות ומייגעות. כמובן שאין מדובר ב'מתנה' או 'פרס' לבעלי הדירות שממאנים למלא את חלקם כחוק. במצב זה נוצר חוב של בעלי הבתים אצל הארגון ששילם, והארגון דואג לגבות חוב זה מהם, בין אם בפנייה ישירה, או, אם מהלך זה אינו זוכה לשיתוף פעולה, אז דרך תביעה המוגשת בבית המשפט וההוצאה לפועל.
ביישובים בהם לא קיים ארגון המסייע בכך, נעשים מהלכים אלה על ידי וועד הבית של הבניין המשותף. כידוע ובמפורט בהמשך, מהלכים משפטיים משמעותם הוצאת כספים ואף זמן ואנרגיה יקרים זו הסיבה שמאמצים להגיע להסכמות מראש עם כמה שיותר מדיירי הבניין, יהיו בדרך כלל הדרך המהירה, היעילה והחסכונית ביותר להתחיל ולסיים את תהליך השיפוץ.
שיפוץ בניין משותף – התנגדות דיירים
יש לשער שזאת תהיה הסוגייה המורכבת ביותר בתהליך כולו, מרגע העלאת הצורך בשיפוץ ועד גמר העבודות בשטח. לסוגיה זו שני היבטים השלובים זה בזה:
- טכני-כלכלי.
- רגשי-אמוציונאלי.
היבט כלכלי-טכני – היבט זה זוכה להתייחסות נרחבת ומעמיקה. למעשה, כל האמור במאמר זה ובדומים לו לגבי חוקים ותקנות, רמות הגימור, עידוד וסיוע של עיריות שונות למהלך, מתייחס להיבט זה.
היבט רגשי-אמוציונאלי – היבט זה כמעט לעולם שאינו זוכה להתייחסות כלשהי. זאת למרות שגישה נכונה אליו עשויה לחסוך זמן, אנרגיה ואף כסף רב.
במצב של חוסר הסכמה לגבי טיב השיפוץ הנדרש ו/או נחיצות השיפוץ בכלל, עלולים להיווצר מתחים חריפים בין בעלי הדירות בבניין (שחלקם אולי אף לא מתגורר בהן). מתחים אלה עלולים להוביל להוצאת משאבים רבים ולא רק כספיים. חשוב לזכור שגם זמן ואנרגיה הם משאבים שחשובים ויקרים לנו לא פחות מכסף (אולי אף יותר), וככל שרמת המתח בין הדיירים תעלה, כך נבזבז יותר משניהם. מניסיון רב שנים אנו יודעים לומר שגישה מכבדת כלפי דיירים המתנגדים לשיפוץ, מביאה, ברוב מוחלט של המקרים, לתהליך קבלת החלטות, להסכמה ואף לגמר הפרויקט בצורה נעימה, מסודרת, מהירה ואפילו זולה יותר. כיצד זה קורה? הניסיון מלמד שגישה התקפית כלפי דיירים כאלה, בדרך כלל 'דוחקת אותם לפינה' ולמעשה מעצימה את התנגדותם ומביאה אותם לפעול בייתר שאת להתנגד למהלך השיפוץ. הן על ידי ניסיונות שכנוע של בעלי דירות אחרים בבניין להתנגד למהלך, והן בדרכים שונות של 'תקיעת מקלות בגלגלים' על ידי השגות ועיכוב של שלבים בדרך ושל המהלך כולו בדרכים מגוונות.
שיפוץ בניין משותף – התמודדות עם התנגדויות
נשאלת השאלה כיצד מניעים מהלך שיפוץ בניין משותף עם כמה שפחות התנגדות ובזבוז אנרגיה וזמן. ראשית, חשוב לזכור שלגיטימי שלאנשים שונים יש העדפות וסדרי-עדיפויות שונים מאיתנו, בהתאם למצבם וצרכיהם. שנית, על מנת לרתום דיירים למהלך (או לכל הפחות להפחית התנגדות וניסיונות לטרפוד / דחיית השיפוץ) אנו ממליצים בחום להתחיל את המהלך בשיחות אישיות, בעיקר עם הדיירים שאתם סבורים שייתנגדו לשיפוץ. שיחה כזאת, בה יוקדשו לדייר כזה עשרים דקות, בהן יוכל לספר על צרכיו ומצבו, עשויה להעניק לו תחושה ש׳רואים אותו׳ ולהפחית את התנגדותו. לעיתים מצליחה שיחה כזו אף לרתום אותו לתהליך ובכך לחסוך שעות של התנגדויות, 'מלחמה' על הסכמתם של דיירים נוספים, הליכים משפטיים מייגעים ויקרים ועוד.
אפשרות נוספת, היא ששיחה כזו, בה מדוברים הצרכים של כל אחד מן ה׳צדדים׳, תוביל לתהליך של הגעה ׳לעמק השווה׳, או לפתרון שיענה על צרכי כולם בצורה טובה. לדוגמה: דייר שהתקשה להשתתף בהוצאות השיפוץ, אך מוכן היה לקחת על עצמו את צביעת המרתף / המקלט המשותף / אזור פינוי האשפה וכדומה. במקרה כזה ניתן להחריג אזורים אלה מהסכם העבודה עם הקבלן המבצע, עלות הפרויקט מצטמצמת מעט ואותו דייר משלם כספית פחות משאר הדיירים.
חשוב לציין שאם אתם מגיעים להסכמה כזו או אחרת עם אחד הדיירים, הרי שהדבר צריך להיות מקובל על שאר הדיירים וחשוב כמובן לעגן זאת בהתחייבות כתובה של אותו דייר מול שאר הדיירים, כולל לוח זמנים לביצוע.
פתרונות כגון אלה מחייבים מעט יותר יצירתיות והשקעת זמן בשלב הראשוני של הגעה לרוב הנדרש לצורך השיפוץ, אך כאמור, עשויים לחסוך זמן אנרגיה וממון רבים מאוד בהמשך התהליך. כמו כן, בנוסף לבניין מחודש, תוכלו לזכות ביחסי שכנות טובים יותר.
מובן שלא בכל המקרים ׳יש עם מי לדבר׳. לעיתים קיים / קיימים בבניין בעלי דירות שלא ניתן יהיה להגיע איתם להסכמות. במקרה של דיירים שלא יהיו מוכנים להשתתף בחלקם למרות שהושג רוב מתאים בהליך חוקי, תיאלצו לנקוט בהליך משפטי למולם, בין אם לפני תחילת השיפוץ, במהלכו או אחריו.
