מבנה מסוכן הוא ביטוי שבפני עצמו נשמע מסוכן, וקשה לחשוב על מישהו שהיה רוצה או מסכים להתגורר במבנה כזה. יחד עם זאת, כאשר בוחנים את המצב בשטח, מבינים שישנם לא מעט אנשים המתגוררים בבתים כאלה ולא בגלל שהם לא מפחדים או שהם אדישים לכך, אלא בעיקר בגלל שהם לא יכולים לממן את תיקון המבנה. הבשורה הרעה היא שעבור מבנה מסוכן גם משכנתא לצורך מימון שיפוץ המבנה לא ניתן לקבל. הבשורה הטובה היא שאם וכאשר מגיע מקור מימון לטובת העניין, ניתן להשלים את תיקון המבנה והחזרתו למצב בטוח בתוך זמן לא רב, בהתאם לבעיות ממנו סובל המבנה.
אז מה זה מבנה מסוכן?
מבנה מסוכן הוא מבנה שעצם קיומו יוצר סכנה לאנשים המתגוררים בו או לאנשים השוהים בסביבתו ויש צורך לבצע שיפוץ בניין משותף ושיקום מבנים. על השאלה האם אכן מדובר במבנה מסוכן או לא רשאי לענות אך ורק גורם מוסמך בעל הסמכה בתחום הנדסת הבניין, קרי מהנדס בניין. את ההגדרה של המבנה כמבנה מסוכן רשאית לתת אך ורק הרשות המקומית שבתחומה ממוקם המבנה, וזאת על פי חוק עזר מבנים מסוכנים הקיים בכל רשות מקומית. ככלל, המחוקק הישראלי הסמיך את הרשויות המקומיות לנהל את כל הנושא של מבנים מסוכנים, ובכלל זה לבדוק, להתריע, לפקח וגם להוציא צו מבנה מסוכן, ובהמשך לכך חוקקו הרשויות המקומיות חוקי עזר ייעודיים המגדירים את כל הדרוש הגדרה בנושא זה.
בדיקת מהנדס של במנה המסוכן
הגדרת מבנה כמסוכן מתבצעת על ידי מהנדס בניין או מפקח בניה, שבוחן את יציבותו ותקינותו של המבנה. במהלך הבדיקה נבחנים יסודות המבנה, עמודי וקירות תמך, מעטפת המבנה, חדר המדרגות וקירות הדירות. סימנים שכיחים למבנה מסוכן כוללים ברזל חשוף, סדקים עמוקים, טיח מתקלף, חלודה נרחבת ורטיבות מתמשכת.
אם לאחר הבדיקה קובע המהנדס כי המבנה מסכן את יושביו או את הציבור – באופן מלא, חלקי או נקודתי הוא מחויב להוציא צו מבנה מסוכן. בשלב זה אין לו שיקול דעת אישי, וההחלטה מתקבלת אך ורק על סמך שיקול מקצועי, ללא תלות בטענות הדיירים או בגורמים אחרים.
מבנה מסוכן והרשויות
בהתאם לרמת הסכנה שטומן בחובו המבנה, לרשות המקומית ישנה גם הסמכות לפנות את הבניין מדייריו, למנוע כניסה של עוברי אורח למתחם המבנה ובסך הכל לשמור על אזור סטרילי מסביב למבנה על מנת להבטיח שאף אחד לא ייפגע אם וכאשר יתרחש אירוע כלשהו של קריסה. מעבר לכך, להגדרתו של מבנה כמבנה מסוכן ישנן השלכות רבות נוספות שעל חלקן נכתוב בשורות הבאות.
מה זה אומר מבנה מסוכן מבחינת הדיירים?
על אף המקובל לחשוב, הוצאת צו מבנה מסוכן עבור מבנה מסוים, לא מגדירה בהכרח שהדיירים צריכים לעזוב את המבנה בו ברגע וכי המבנה הופך למבנה סטרילי עד לשיקומו. למעשה, במרבית המקרים צו מבנה מסוכן מוצא גם עבור מבנים שבהם נתגלו פגמים מסוימים שיכולים להעמיד את המבנה בסכנה, גם אם לא מדובר בסכנה ברורה ומיידית וגם אם לא מדובר בסכנה רוחבית ומשמעותית. במקרים אלה הדיירים יכולים להמשיך להתגורר במבנה ואין צורך בפינוי המבנה באופן מיידי.
אחרי שאמרנו את זה, חשוב להבין את הדבר הבא: מרגע שבו הוצא צו מבנה מסוכן, האחריות על כל מה שעלול להתרחש בגין סיכון זה עוברת למעשה אל דיירי הבניין ובעלי הדירות בו. כך למשל, אם הבניין מוגדר כבניין מסוכן בגין ניתוק של אריחי שיש מהחיפוי החיצוני של המבנה ויצירת סיכון של פגיעה בעוברים והשבים בקרבת הבניין, הרי שמרגע שהמבנה הוגדר במבנה מסוכן על ידי העירייה, האחריות לכל נזק שייגרם למן דהוא על ידי אותם אריחים שצונחים פתאום מלמעלה, היא על דיירי הבניין.
צו מבנה מסוכן
במקרים חמורים במיוחד, מהנדס הבודק את המבנה עשוי לקבוע שמצבו מסכן חיים באופן מיידי. במקרה כזה מוציאה הרשות המקומית צו מבנה מסוכן המחייב פינוי מיידי של כל הדיירים, ולעיתים גם איסור גישה מוחלט לאזור. מדובר במצב שבו הדרך היחידה למנוע פגיעות היא להרחיק אנשים מהמבנה לא רק את הדיירים, אלא גם את העוברים והשבים.
מעבר לכך, חשוב לדעת כי מרגע שהמבנה מוגדר כמסוכן ייתכן שפוליסות הביטוח לא יהיו בתוקף. ביטוח מבנה, ביטוח דירה סטנדרטי או כיסויים לרעידות אדמה ושריפות כולם עלולים להתבטל אם המבנה מוגדר רשמית כמסוכן. ישנם דיירים שבוחרים להתעלם מהצו ולחיות עם הסיכון, אך ברגע שמבינים שהביטוח לא יכסה נזק הופכת הסרת הצו לצעד חיוני גם כלכלית. לרוב, חידוש התוקף הביטוחי הוא המניע המרכזי לטיפול במפגעים ולהחזרת הבניין למצב תקין.
משכנתא על מבנה מסוכן
בישראל קיימים מבנים מסוכנים שממשיכים לשמש למגורים, בעיקר כאשר רמת הסיכון נחשבת נמוכה. למרות ההגדרה, דיירים ממשיכים להתגורר בהם ולעיתים אף נוצרת הזדמנות להשקעה: רכישת דירה במחיר מוזל, שיפוץ והשבחה לצורך מכירה או השכרה עתידית.
אך חשוב להבין – הבנקים בישראל אינם מאשרים משכנתא לרכישת דירה במבנה המוגדר כמסוכן. הסיבה ברורה: משכנתא היא הלוואה המובטחת באמצעות משכון הנכס. כאשר הנכס ממוקם בבניין בסיכון, הבנק אינו יכול להבטיח את מימושו במקרה של חדלות פירעון מצד הלווה, ולכן הוא יסרב לממן את העסקה.
הלוואה על מבנה מסוכן
הבנקים פועלים לצמצום סיכונים, ולכן אינם מאשרים הלוואת משכנתא לרכישת דירה במבנה המוגדר כמסוכן. הסיבה פשוטה: אם הלווה ייכשל בהחזר ההלוואה, הבנק יתקשה לממש את הנכס ולמכור אותו במחיר סביר – שכן מדובר בנכס בעייתי שספק אם יימצא לו קונה.
מעבר לכך, גם כאשר דיירים מעוניינים לשפץ מבנה מסוכן ולהסיר את הצו – לא תמיד ניתן לקבל משכנתא למימון השיפוץ. אם הנכס היחיד שברשותם נמצא בבניין מסוכן, הבנק לא יסכים לשעבד אותו כבטוחה להלוואה. כך נוצר מצב בעייתי, שבו אין אפשרות לקבל מימון לשיקום הנכס – דווקא כשיש בו צורך קריטי.
שיפוץ מבנה מסוכן
ולבסוף, במידה ואתם אכן מעוניינים להיכנס לתהליך של שיפוץ מבנה מסוכן והחזרתו למצב תקין ובטוח, ייתכן ותוכלו להיעזר בחברה שתבצע עבורכם את עבודות החיזוק והשיקום בכדי להשיג את המימון הנדרש לכם לתהליך. חברה זו יכולה ליצור קשר עם הבנק ולדווח לו על רמת הסיכון בנכס, על פרק הזמן שיידרש בכדי לשקם את הנכס ועל המצב בו יהיה הנכס מייד לאחר סיום השיקום. מידע זה, כשהוא מגיע מצד גורם מקצועי שגם מוכן לתת את התחייבותו לשיקום הנכס כאמור, יכול במקרים רבים לסייע בשכנוע הבנק למתן הלוואת משכנתא לטובת תהליך השיקום, גם אם הלוואה זו תהיה בתנאים פחות טובים מהסטנדרט, לפחות לפרק הזמן שיעבור עד לשיקום בפועל של המבנה.
איך מתמודדים עם מצב של מבנה מסוכן?
עם קבלת צו מבנה מסוכן, חשוב לפעול במהירות לתיקון הליקויים ולהסרת הסיכון, כדי לאפשר ביטול הצו והשבת המבנה למצב ראוי למגורים. עבודות שיקום מסוג זה חייבות להתבצע על ידי קבלנים בעלי סיווג מתאים לשיקום מבנים מסוכנים – ולא על ידי קבלני שיפוצים רגילים. רק עבודות המתבצעות בסטנדרטים שנקבעו בחוק יאפשרו למהנדס לאשר את הסרת הצו.
חשוב להבין: המהנדס שהוציא את הצו מייצג את הרשות המקומית ואינו הגורם שילווה את הליך השיקום. על הדיירים לשכור חברה מקצועית לשיקום מבנים מסוכנים, שתעמיד לרשותם מהנדס מוסמך, קונסטרוקטור, וכלל בעלי המקצוע הדרושים לביצוע העבודה בהתאם לדרישות העירייה והחוק.
שיקום מבנה עם אריחי שיש
שיקום המבנה יכול להסתכם בחיזוק אריחי שיש במעטפת הבניין והוא יכול להיות כרוך בתהליך ארוך ויסודי יותר של שיקום קירות ועמודי תמך, חיזוק יסודות וקירות מעטפת וכן הלאה. בכל מקרה ומקרה יש לבחון את הריג'קטים שקיבל המבנה על ידי המהנדס שקבע את מסוכנות הבניין, ובהתאם לכך לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת להחזיר את המבנה למצב של מבנה בטוח וראוי למגורים. על כן, אם וכאשר אתם מקבלים צו מבנה מסוכן עבור המבנה בו אתם מתגוררים, חשוב מאוד להבין את הסעיפים שעליהם נקבעה רמת סיכון המחייבת את הוצאת הצו ולהבין גם מה הם הסעיפים שנכללים בדו"ח המהנדס, אך אינם רלוונטיים לעניין המסוכנות של הבניין.
איך מסירים צו מבנה מסוכן?
הסרת צו מבנה מסוכן היא אינה תהליך אדמיניסטרטיבי גרידא. המשמעות היא שאין שום דבר שאתם יכולים לעשות בכדי להסיר צו מבנה מסוכן, שניתן לסכם אותו בביקור במשרדים מסוימים, אצל אנשי מקצוע מסוימים או אצל בעלי סמכויות מסוימים. הסרת צו מבנה מסוכן מתחילה קודם כל בתיקון כל הליקויים שבגינם ניתן הצו. תיקון הליקויים חייב להתבצע כאמור על ידי אנשי המקצוע המתאימים בלבד.
ככלל, הסיבות שבגינן מחליט להנדס להגדיר מבנה כמבנה מסוכן הן בדרך כלל סיבות לא איזוטריות ולא קטנות דיין בכדי ששיפוצניק חובבן יוכל לטפל בהן. בהנחה שהזמנתם גורם מקצועי המתמחה בשיקום מבנים מסוכנים, ובהנחה שעבודת השיקום הסתיימה בהצלחה, תוכלו להצטייד באישורים שיספק לכם הקבלן המבצע ולהגיע אל הרשות המקומית בבקשה לעריכת בדיקה חוזרת של המבנה.
מהנס העירייה האחראי על צו מבנה מסוכן
בעקבות בקשתכם, תשלח הרשות המקומית מהנדס בניין לבדיקת המבנה לאחר עבודות השיקום שבוצעו בו. במידה והמהנדס יגיע למסקנה כי כל הריג'קטים טופלו וכי הבניין יצא מכלל סכנה, הוא יאשר את הסרת הצו. במידה ועדיין קיימים ריג'קטים שלא טופלו, יותיר המהנדס את הצו על כנו ויתנה את הסרתו בתיקון הריג'קטים שעוד נותרו. בכל מקרה, אל תצפו לכך שהמהנדס יסכים להסיר את הצו בכפוף להבטחה שלכם על כך שאתם תטפלו בכמה ריג'קטים קטנים שעוד נותרו לתיקון. כל עוד הליקויים במבנה הם ליקויים שיוצרים סכנה לאנשים המתגוררים במבנה או לעוברי האורח, המהנדס לא ייקח לעולם את הסיכון בהסרת צו המבנה המסוכן.
מה עושים כדי לבדוק האם מבנה מסוכן?
ובכן, זה מאוד תלוי בסימנים, במצב של המבנה ובתהליכים על פיהם הוא בנוי. הבדיקות כוללות בין השאר בדיקות העמסה של התקרה, שקיעה והתפוררות של היסודות, בדיקה של עמודי הבטון התומכים במבנה, בדיקה חדירת רטיבות ובדיקה של כל האלמנטים המשפיעים על יציבות הבניין. הרבה פעמים יש סכנה שבניינים או מבנים מסוכנים לא יהיו מסוגלים לעמוד בעומס במקרה של רעידת אדמה ועלולים אפילו לקרוס כתוצאה משינויי אקלים או גרביטציה.
מי אחראי לתקן מבנה מסוכן?
ובכן, הדיירים הם אלו שאחראים לבצע את כל התיקונים הנדרשים במטרה להסיר את הצו. הצו ניתן על ידי מחלקה ההנדסה של העירייה או הרשות המקומית ועד שכל התיקונים לא תבצעים ומאושרים על ידי מהנדס מקצועי, הצו נשאר. לכן, אם אתם מזהים כי כבר עכשיו יש כל מיני סימנים מקדימים, אם אתם רואים חלקי טיח שנופלים או אריחים, ברזלים חשופים או סימני רטיבות קיצוניים, מומלץ להקדים תרופה למכה ולבצע את התיקונים הנדרשים, עוד לפני שהמבנה יוכרז כמסוכן. בעלי הדירות הם אלה שאחראים אם חס וחלילה יקרה אסון והם אפילו יכולים לעמוד לדין על גרימת מוות ברשלנות אם משהו כזה קורה.
במקרה כזה, האחריות שמופלת על העירייה היא חלקית ולכן אם אתם בעלים של דירה בבניין של שופץ במהלך ה-15 השנים האחרונות, כדאי מאוד לבדוק מול קבלן מקצועי ולבצע שיפוץ של מעטפת הבניין ואולי גם שיפוץ פנימי.
איך בוחרים קבלן לביצוע תיקון מבנה מסוכן ולהסרת הצו?
במידה והבניין שלכם הוגדר כמסוכן או במידה ואתם מעוניינים לבצע בבניין שיפוץ יסודי הכולל בין השאר חיזוק של עמודי הבטון, חידוש הברזלים השומרים על הבניין יציב, חידוש של המעטפת, ביצוע עבודות טיח וצבע, שיפוץ של הלובי וחדרי המדרגות, מומלץ לברר על קבלן מקצועי המתמחה בביצוע עבודות מסוג זה.
חשוב להבין שבניין מסוכן יכול להיות מוגדר כמסוכן מכל מיני סיבות ולכן חשוב כאן לבחור את הקבלן הנכון!. יש לבדוק מספר קריטריונים כמו רמת הניסיון של הקבלן, ביצוע עבודות קודמות, חומרי העבודה בהם הקבלן עושה שימוש, עד כמה הקבלן מקפיד על עמידה בלוח זמנים ועד כמה הוא נצמד לתכניות המהנדס אשר קבע את הליקויים שהובילו מלכתחילה לקבוע כי הבניין אכן מסוכן. מומלץ לקבוע אדם אחד אחראי על כל התהליך במטרה לאפשר עבודה יעילה, יסודית ולא פחות חשוב בטיחותית.
בדיקת מבנה מסוכן, איך זה מתבצע בפועל?
ובכן, לאחר שהמבנה עבר בדיקה מקצועית על ידי מהנדס מטעם העירייה או הרשות המקומית, הוא קובע את החלקים המסוכנים בבניין, מחליט על תהליכי העבודה בפועל ומגדיר לוחות זמנים ברורים.
חשוב לזכור כי ברוב המקרים, מדובר במבנים שרק חלקים מהם מהווים סכנה ואז יש צורך לבצע תהליך הנקרא שיקום מבנה. מדובר בתיקון של ליקויים הנדסיים שבין השאר כוללים חיזוק של היסודות והעמודים, חיזוק של המרפסות והמעקות, החלפה של הגגונים, הסרה של חלודה מתוך הברזלים שבעמודי הבטון ולעתים גם החלפה שלהם, הסרת גושי בטון רופפים, סתימה של סדקים בקירות, עבודת איטום ועוד. יש מקרים, בהם מנצלים את ההזדמנות וכבר הולכים לשיפוץ כללי אסתטי הכולל בין השאר גם צביעה של הבניין, שיפוץ חדר המדרגות, החלפת הלובי וחידושו, שיקום הגינה ועוד.
