מבנה מסוכן הוא ביטוי שבפני עצמו נשמע מסוכן, וקשה לחשוב על מישהו שהיה רוצה או מסכים להתגורר במבנה כזה. יחד עם זאת, כאשר בוחנים את המצב בשטח, מבינים שישנם לא מעט אנשים המתגוררים בבתים כאלה ולא בגלל שהם לא מפחדים או שהם אדישים לכך, אלא בעיקר בגלל שהם לא יכולים לממן את תיקון המבנה. הבשורה הרעה היא שעבור מבנה מסוכן גם משכנתא לצורך מימון שיפוץ המבנה לא ניתן לקבל. הבשורה הטובה היא שאם וכאשר מגיע מקור מימון לטובת העניין, ניתן להשלים את תיקון המבנה והחזרתו למצב בטוח בתוך זמן לא רב, בהתאם לבעיות ממנו סובל המבנה.
אז מה זה מבנה מסוכן?
מבנה מסוכן הוא מבנה שעצם קיומו יוצר סכנה לאנשים המתגוררים בו או לאנשים השוהים בסביבתו ויש צורך לבצע שיפוץ בניין משותף ושיקום מבנים. על השאלה האם אכן מדובר במבנה מסוכן או לא רשאי לענות אך ורק גורם מוסמך בעל הסמכה בתחום הנדסת הבניין, קרי מהנדס בניין. את ההגדרה של המבנה כמבנה מסוכן רשאית לתת אך ורק הרשות המקומית שבתחומה ממוקם המבנה, וזאת על פי חוק עזר מבנים מסוכנים הקיים בכל רשות מקומית. ככלל, המחוקק הישראלי הסמיך את הרשויות המקומיות לנהל את כל הנושא של מבנים מסוכנים, ובכלל זה לבדוק, להתריע, לפקח וגם להוציא צו מבנה מסוכן, ובהמשך לכך חוקקו הרשויות המקומיות חוקי עזר ייעודיים המגדירים את כל הדרוש הגדרה בנושא זה.
בדיקת מהנדס של במנה המסוכן
ככלל, הגדרת מבנה כמבנה מסוכן נתונה בידי מהנדס בניין או
מפקח בניה הבוחן את המבנה לפניי ולפנים לפני שהוא מוציא צו מבנה מסוכן. במסגרת זו נבחנים יסודות המבנה, עמודי תמך וקירות תמך, מעטפת מבנה וכמובן הקירות בכל אחת מן הדירות במבנה ובחדר המדרגות של הבניין. בכל אחד מהמיקומים הללו עשויים להיות רמזים למצבו של הבניין, כשבדרך כלל במבנה מסוכן נראה ברזל חשוף, גושי טיח שנעקרו ממקומם, סדקים משמעותיים וארוכים בקירות המבנה, קורות פלדה של מרפסות ובכלל כשהן חלודות וחשופות מחיפוי הבטון והטיח, ובכלל המון חלודה, המון רטיבות ומעט מאוד אסתטיקה.
https://www.youtube.com/watch?v=nP0rp48lQOs
מרגע שמהנדס הבניין ערך את הבדיקות הנדרשות והחליט כי אכן מדובר בבניין מסוכן, קרי בניין שיכול לקרוס באופן חלקי או מלא ואפילו באופן נקודתי מאוד, עליו להוציא צו מבנה מסוכן שהופך את המבנה לכזה באופן רשמי. לרשות המהנדס לא נתונה פה החלטה או שיקול דעת מעבר לשיקול הדעת המקצועי. מרגע שהגיע המהנדס למסקנה המקצועית שהמבנה הוא מסוכן, חובה עליו להוציא צו מבנה מסוכן ללא כל התחשבות בדיירים או בכל טענה אחרת מכל כיוון אחר.
מבנה מסוכן והרשויות
בהתאם לרמת הסכנה שטומן בחובו המבנה, לרשות המקומית ישנה גם הסמכות לפנות את הבניין מדייריו, למנוע כניסה של עוברי אורח למתחם המבנה ובסך הכל לשמור על אזור סטרילי מסביב למבנה על מנת להבטיח שאף אחד לא ייפגע אם וכאשר יתרחש אירוע כלשהו של קריסה. מעבר לכך, להגדרתו של מבנה כמבנה מסוכן ישנן השלכות רבות נוספות שעל חלקן נכתוב בשורות הבאות.
מה זה אומר מבנה מסוכן מבחינת הדיירים?
על אף המקובל לחשוב, הוצאת צו מבנה מסוכן עבור מבנה מסוים, לא מגדירה בהכרח שהדיירים צריכים לעזוב את המבנה בו ברגע וכי המבנה הופך למבנה סטרילי עד לשיקומו. למעשה, במרבית המקרים צו מבנה מסוכן מוצא גם עבור מבנים שבהם נתגלו פגמים מסוימים שיכולים להעמיד את המבנה בסכנה, גם אם לא מדובר בסכנה ברורה ומיידית וגם אם לא מדובר בסכנה רוחבית ומשמעותית. במקרים אלה הדיירים יכולים להמשיך להתגורר במבנה ואין צורך בפינוי המבנה באופן מיידי.
אחרי שאמרנו את זה, חשוב להבין את הדבר הבא: מרגע שבו הוצא
צו מבנה מסוכן, האחריות על כל מה שעלול להתרחש בגין סיכון זה עוברת למעשה אל דיירי הבניין ובעלי הדירות בו. כך למשל, אם הבניין מוגדר כבניין מסוכן בגין ניתוק של אריחי שיש מהחיפוי החיצוני של המבנה ויצירת סיכון של פגיעה בעוברים והשבים בקרבת הבניין, הרי שמרגע שהמבנה הוגדר במבנה מסוכן על ידי העירייה, האחריות לכל נזק שייגרם למן דהוא על ידי אותם אריחים שצונחים פתאום מלמעלה, היא על דיירי הבניין.
https://www.youtube.com/watch?v=kw7t5gFgLBQ
צו מבנה מסוכן
ישנם גם מקרים קיצוניים בהם מוצא צו מבנה מסוכן הדורש פינוי מיידי של כל דיירי הבניין ומניעת התקרבות של עוברים ושבים אל הבניין. צו כזה מוצא כאשר מהנדס הבניין שבדק את הבניין מגיע למסקנה כי מצבו של הבניין כה רעוע עד כי הסכנה להיווצרות מצב בו עלול אדם להיפגע היא סכנה ברורה ומיידית שהדרך היחידה למנוע אותה היא פשוט לא להיות בסביבה. במקרים אלה תוציא העירייה גם צו פינוי לדיירי הבניין, צו שעל הדיירים לפעול על פיו על פי חוק.
עוד חשוב לדעת – פוליסות ביטוח רבות מכפיפות את תנאי הפוליסה לכך שהמבנה אינו מוגדר כמבנה מסוכן. כך למשל, אם אתם מבטחים את המבנה שלכם כנגד רעידות אדמה, שריפה או הצפה, או אפילו אם אתם מבטחים את המבנה בביטוח דירה סטנדרטי, ייתכן מאוד שמרגע שהוצא כנגד המבנה צו מבנה מסוכן, הביטוח שלא כבר אינו בתוקף. במקרים רבים, דיירים מוכנים לחיות עם ההבנה שהמבנה בו הם מתגוררים הוא בעל צו מבנה מסוכן, והם אינם ממהרים לטפל בריג'קטים על מנת להסיר את הצו מתוך מחשבה ש"מסוכן מסוכן, אבל לא צריך להגזים". אלא שכאשר זה מגיע לביטוח על הדירה, ביטוח זה מהווה את אחד הקטליזטורים בביצוע כל התיקונים הנדרשים על מנת להסיר את הצו ולהחזיר את התוקף לפוליסות הביטוח של דיירי הבניין.
משכנתא על מבנה מסוכן
בישראל ישנם לא מעט מבנים מסוכנים שרמת הסיכון שלהם היא נמוכה מאוד כך שעל אף שהם מוגדרים ככאלה, הם עדיין משמשים למגורים ללא כל בעיה. מן הסתם, מבנים אלה יהפכו יותר ויותר מסוכנים עם הזמן ופני הדברים עבורם צפויים להשתנות בעתיד, אך לעת עתה הם עדיין יכולים לשמש את הדיירים בהם. במבנים אלה גם יכולה להתגבש הזדמנות לרכישת דירה על ידי משקיע נדל"ן המעוניין לקנות דירה בזיל הזול, להשביח אותה ולמכור אותה ברווח, או אפילו לשמור אותה כנכס מניב המכניס לו דמי שכירות חודשיים.
https://www.youtube.com/watch?v=k6l_4_AaK4s
בהיבט זה חשוב להבין כי אף בנק בישראל לא מעניק משכנתא לרכישת דירה או נכס במבנה מסוכן, ולא לחינם. ביסודה, הלוואת משכנתא היא הלוואה שאותה מעניק הבנק ללווה בתמורה למשכון הנכס שאותו מתכוון הלווה לרכוש באמצעות כספי ההלוואה. משכון זה משמש את הבנק במקרה בו הלווה אינו עומד בהתחייבויותיו להחזר ההלוואה. במקרה כזה יכול הבנק לקחת את הדירה הממושכנת, להציע אותה למכירה ובכספים המתקבלים ממכירת הנכס לכסות את חוב הלווה לבנק.
הלוואה על מבנה מסוכן
כל זה נועד בכדי למזער את רמת הסיכון שלוקח על עצמו הבנק במתן ההלוואה, ומן הסתם, הבנק לא יהיה מוכן לעשות שום צעד שמשיג בדיוק את ההיפך, קרי מעלה את הסיכון שלו בהלוואה, וזה בדיוק מה שקורה כאשר הוא נותן הלוואת משכנתא למבנה מסוכן. אם בבוא היום יצטרך הבנק לממש את זכותו על הנכס הממושכן ולמכור אותו בכדי לכסות את חובו של הלווה, הסיכוי שיוכל למכור נכס במבנה מסוכן, בטח ובטח במחיר השוק שלו, הוא כמעט ולא קיים. בדיוק מהסיבה הזאת בנקים פשוט לא נותנים הלוואות משכנתא לקניית מבנים מסוכנים או דירות במבנים מסוכנים.
אחרי שאמרנו את זה, גם ההסתברות שמישהו ירצה לקנות דירה במבנה מסוכן היא קטנה ולכן חוסר היכולת לקבל משכנתא עבור מבנה מסוכן ניכרת בעיקר במקרים שבהם מיועדת הלוואת המשכנתא לשפץ את המבנה המסוכן עצמו. נניח ובעלי הדירות במבנה המסוכן מעוניינים לתקן את המבנה ולהביא אותו למצב תקין ובטוח למגורים. ייתכן מאוד שחלק מן הדיירים יזדקקו להלוואת משכנתא בכדי לממן את חלקם בתהליך, אך כפי שאמרנו קודם לכן, אותם דיירים לא יוכלו לקבל את המשכנתא הנדרשת אם הנכס היחיד שיש ברשותם לצורך משכון כנגד ההלוואה הוא הנכס שהם מחזיקים בו במבנה המסוכן.
שיפוץ מבנה מסוכן
ולבסוף, במידה ואתם אכן מעוניינים להיכנס לתהליך של שיפוץ מבנה מסוכן והחזרתו למצב תקין ובטוח, ייתכן ותוכלו להיעזר בחברה שתבצע עבורכם את עבודות החיזוק והשיקום בכדי להשיג את המימון הנדרש לכם לתהליך. חברה זו יכולה ליצור קשר עם הבנק ולדווח לו על רמת הסיכון בנכס, על פרק הזמן שיידרש בכדי לשקם את הנכס ועל המצב בו יהיה הנכס מייד לאחר סיום השיקום. מידע זה, כשהוא מגיע מצד גורם מקצועי שגם מוכן לתת את התחייבותו לשיקום הנכס כאמור, יכול במקרים רבים לסייע בשכנוע הבנק למתן הלוואת משכנתא לטובת תהליך השיקום, גם אם הלוואה זו תהיה בתנאים פחות טובים מהסטנדרט, לפחות לפרק הזמן שיעבור עד לשיקום בפועל של המבנה.
איך מתמודדים עם מצב של מבנה מסוכן?
בכל מקרה בו הוא צו מבנה מסוכן למבנה, חשוב לפעול במהירות על מנת להביא להסרת הסיכון ותיקון הליקויים בכדי לבטל את הצו ולהחזיר את המבנה למצב בטוח. שיקום מבנים מסוכנים יכול לכלול בתוכו שורה של עבודות שלעין הבלתי מקצועית נראות כמו עבודות שיפוץ רגילות, אלא שבפועל הטיפול במבנים מסוכנים מותר אך ורק לקבלנים ואנשי מקצוע שאוחזים בסיווג המתאים לשיקום מבנים מסוכנים. המשמעות היא שבכדי שהמהנדס אשר הטיל את הצו למבנה מסוכן עבור המבנה הספציפי, גם יסיר את הצו לאחר שהמבנה טופל, חשוב ששיקום המבנה יבוצע על ידי אנשים שיש להם את ההסמכה החוקית לכך, אנשי מקצוע המתמחים בשיקום מבנים מסוכנים ולא קבלני שיפוץ רגילים.
https://www.youtube.com/watch?v=RxzdJsPO0Dw
למעשה, המהנדס שהוציא את הצו למבנה מסוכן הוא מהנדס שעובד מטעם הרשות המקומית ולא הוא המהנדס שאמור ללוות את פרויקט השיקום והניהול של הפרויקט והמבנה. בכדי לשקם את המבנה על הדיירים להביא חברה המתמחה בשיקום מבנים, וחברה זו היא שתגייס לטובת העניין את כל אנשי המקצוע הנדרשים, ובכלל זה מהנדס בניין המתמחה בתחום של מבנים מסוכנים ובשיקום מבנים.
שיקום מבנה עם אריחי שיש
שיקום המבנה יכול להסתכם בחיזוק אריחי שיש במעטפת הבניין והוא יכול להיות כרוך בתהליך ארוך ויסודי יותר של שיקום קירות ועמודי תמך, חיזוק יסודות וקירות מעטפת וכן הלאה. בכל מקרה ומקרה יש לבחון את הריג'קטים שקיבל המבנה על ידי המהנדס שקבע את מסוכנות הבניין, ובהתאם לכך לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת להחזיר את המבנה למצב של מבנה בטוח וראוי למגורים. על כן, אם וכאשר אתם מקבלים צו מבנה מסוכן עבור המבנה בו אתם מתגוררים, חשוב מאוד להבין את הסעיפים שעליהם נקבעה רמת סיכון המחייבת את הוצאת הצו ולהבין גם מה הם הסעיפים שנכללים בדו"ח המהנדס, אך אינם רלוונטיים לעניין המסוכנות של הבניין.
איך מסירים צו מבנה מסוכן?
הסרת צו מבנה מסוכן היא אינה תהליך אדמיניסטרטיבי גרידא. המשמעות היא שאין שום דבר שאתם יכולים לעשות בכדי להסיר צו מבנה מסוכן, שניתן לסכם אותו בביקור במשרדים מסוימים, אצל אנשי מקצוע מסוימים או אצל בעלי סמכויות מסוימים. הסרת צו מבנה מסוכן מתחילה קודם כל בתיקון כל הליקויים שבגינם ניתן הצו. תיקון הליקויים חייב להתבצע כאמור על ידי אנשי המקצוע המתאימים בלבד. ככלל, הסיבות שבגינן מחליט להנדס להגדיר מבנה כמבנה מסוכן הן בדרך כלל סיבות לא איזוטריות ולא קטנות דיין בכדי ששיפוצניק חובבן יוכל לטפל בהן. בהנחה שהזמנתם גורם מקצועי המתמחה בשיקום מבנים מסוכנים, ובהנחה שעבודת השיקום הסתיימה בהצלחה, תוכלו להצטייד באישורים שיספק לכם הקבלן המבצע ולהגיע אל הרשות המקומית בבקשה לעריכת בדיקה חוזרת של המבנה.
מהנס העירייה האחראי על צו מבנה מסוכן
בעקבות בקשתכם, תשלח הרשות המקומית מהנדס בניין לבדיקת המבנה לאחר עבודות השיקום שבוצעו בו. במידה והמהנדס יגיע למסקנה כי כל הריג'קטים טופלו וכי הבניין יצא מכלל סכנה, הוא יאשר את הסרת הצו. במידה ועדיין קיימים ריג'קטים שלא טופלו, יותיר המהנדס את הצו על כנו ויתנה את הסרתו בתיקון הריג'קטים שעוד נותרו. בכל מקרה, אל תצפו לכך שהמהנדס יסכים להסיר את הצו בכפוף להבטחה שלכם על כך שאתם תטפלו בכמה ריג'קטים קטנים שעוד נותרו לתיקון. כל עוד הליקויים במבנה הם ליקויים שיוצרים סכנה לאנשים המתגוררים במבנה או לעוברי האורח, המהנדס לא ייקח לעולם את הסיכון בהסרת צו המבנה המסוכן.
חוק עזר מבנים מסוכנים
כאמור, כל הנושא של טיפול במבנים מסוכנים מכוסה במסגרת חוקי עזר עירוניים המחוקקים על ידי העיריות השונות בכל רחבי הארץ. חוקים אלה יכולים להיות שונים מרשות לרשות, אם כי הם כולם חייבים להיות כפופים לכמה כללי יסוד מחייבים. כך למשל, חוקים אלה לא יכולים להתעלם מרמת הסיכון של הליקויים הנמצאים במבנה, ואף רשות מקומית לא יכולה להחליט על כך שמבנים ברמת סיכון מסוימת לא יקבלו צו מבנה מסוכן. יחד עם זאת, הרשות בהחלט יכולה להגדיר באופן עצמאי את הפרוצדורות שיצטרכו הדיירים לעבור על מנת לשקם את המבנה ועל מנת להסיר את הצו שכבר הוטל עליו.
חוק עזר מבנים מסוכנים קיים בכל רשות מקומית בישראל, ובמידה והמבנה שלכם הוגדר כמבנה מסוכן, הכתובת הראשונה שאליה אתם רוצים לפנות הוא חוק העזר העירוני בעיר בו אתם מתגוררים, לעניין מבנים מסוכנים. בחוק זה תוכלו למצוא את כל המידע הדרוש לכם בכדי להבין כיצד תוכלו להתקדם הלאה בטיפול בבעיה.
אנשי מקצוע בתחום מבנים מסוכנים
על אף שכבר הזכרנו את הנושא קודם לכן, חשוב לחזור ולהדגיש את הדבר הבא: התיקון והשיקום של מבנים שהוצא להם צו מבנה מסוכן, חייבים להתבצע על ידי גורמים שהוסמכו לכך על פי חוק. כך למשל, חוקי עזר ברשויות מסוימות עשויים להגדיר כי התיקון של מבנים מסוכנים יוכל להתבצע אך ורק על ידי קבלנים רשומים המסווגים בתחום השיקום והטיפול במבנים מסוכנים. ברשויות אחרות ייתכן שלא תתקיים חובה בבחירת קבלן רשום בלבד, אך בהחלט תהיה חובה לבחינת מידת התמחותו של הקבלן בתחום השיקום של מבנים מסוכנים.
בישראל ישנם מספר גורמים המתמחים בתחום של שיקום מבנים מסוכנים, ויודעים להציע שירות מקיף מקצה לקצה, לרבות העמדת מהנדס בניין שילווה את הפרויקט וכמובן ביצוע התיקונים הנדרשים ומתן האישורים הנדרשים לצורך הסרת הצו שהוצא לבניין.
