הרוב הדרוש לשיפוץ בית משותף

תוכן עניינים:

שיפוץ בית משותףהרוב הדרוש לשיפוץ בית משותף

רכשתם דירה בבית משותף? – מזל טוב! לשותפות שלכם יש כמה היבטים. בניין משותף מהווה מעין קהילה קטנה, עם וועד משותף, תקציב, החלטות משותפות לגבי אופן מימוש תקציב הוועד ועוד. השכנים הם ברכה מבחינות רבות. ניתן להיעזר בהם אם נתקעתם פתאום בלי כדור למיגרנה או בלי שמנת להקצפה לעוגת יום-ההולדת של הילד, שחוגג מחר בגן; לקבל עצה קטנה ׳על הדרך׳ ובחינם לגבי תחומי מומחיותו של כל אחד מהם, לקבל משלוח כשאתם לא בבית ובדרך כלל אפילו להפקיד בידיהם את הילד, אם יש לכם איזו נסיעה פתאומית דחופה. יותר מכך, שכנים הופכים לעיתים לחברים קרובים, שמלווים זה את זה לאורך שנים רבות במסע החיים. כך לגבי ילדים, שנפגשים ומשחקים יחד בחצר הבניין, ולעיתים אפילו לגבי המבוגרים.

 

צרכים שונים, החלטות משותפות

עם זאת, עם כל ה׳קהילתיות׳ והשיתוף של מגורים באותו בניין, כל בעל בית או משפחה בבניין נמצאים במקום אחר בחיים, לכל אחד מאיתנו צרכים, מאוויים וסדר עדיפויות משלו. משפחה אחת חוסכת בשביל החלפת הרכב וטיסה לחו״ל ואחרת בשביל שיפוץ הדירה, לצורך שדרוג, לקראת מכירת הנכס. אם כן, איך מצליחים להגיע להחלטות משותפות כאשר כל אחד מבעלי הדירות מושך לכיוון אחר? האם החלטה לגבי שיפוץ חזיתות או חלקים אחרים בבניין, שהתקבלה ברוב קולות, אך לא פה-אחד, מחייבת גם את בעלי הדירות שהתנגדו לה? מהו הרוב הדרוש לשיפוץ בית משותף? האם מספיק רוב רגיל? ואילו אמצעים עומדים לרשות וועד הבית, על מנת לדרוש תשלום מבעלי הדירות שסירבו לשיפוץ? התשובות לשאלות אלה ולסוגיות נוספות שעולות במקרים דומים, להלן.

תקנון הבית המשותף

מתוך שאלות כגון אלה שהזכרנו לעיל ומתוך סוגיות נוספות רבות שעלו מהשטח, לגבי ניהול הבית המשותף, נוצר הצורך בגיבוש כללים וחקיקה ברורה בנושא. חקיקה כזו מפורטת במסגרת ׳התקנון המצוי׳, שהוא חלק (נספח) של חוק המקרקעין. תקנון זה, בהיותו מפורט, אכן מצליח לגעת ולענות על סוגיות רבות המתעוררות בסיטואציות מגוונות בין דיירים בבניין משותף. מבחינת החוק, כבעלי דירה בבניין משותף, אין צורך שתחתמו על תקנון זה. למעשה, גם אם מעולם לא שמעתם על קיומו, כל עוד אתם בעלי דירה בבניין משותף, במרבית המקרים ׳התקנון המצוי׳ הוא זה אשר קובע את זכויותיכם כבעלי דירה, את חובותיכם ואת כלל היחסים המשפטיים שלכם עם הבניין (כלומר, עם שאר בעלי הדירות בבניין המשותף).

המקרים היוצאים מן הכלל הם אלה בהם הסכימו ביניהם בעלי הדירות על תקנון אחר, שייקרא ׳התקנון המוסכם׳. על מנת להחליף את ׳התקנון המצוי׳ בתקנון אחר, נדרש רוב של שני-שליש ומעלה מבין בעלי הדירות בבניין, אשר הצביעו על כך באסיפה של בעלי הדירות, או בחתימתם על תקנון זה. עם זאת, קיימים סעיפים ב׳תקנון המצוי׳ שיישארו מחייבים גם אם החלתו של תקנון אחר לבניין. במילים אחרות, תקנון שעליו הסכימו בעלי הדירות בבניין לא יהווה תחליף כולל ל׳תקנון המצוי׳. הוא יכול להוסיף עליו, להשלים אותו לגבי סוגיות הנוגעות נקודתית לבניין מסוים, לתת ביטוי לאופן בו מבקשים בעלי הדירות בבניין להסדיר את חובותיהם וזכויותיהם זה כלפי זה ואפילו לשנות חלק מן סעיפים הקיימים ב׳תקנון המצוי׳, אך לא את כולם.

על כל פנים, כל תקנון שחל על הבניין, מחייב כמובן גם רוכשי דירות חדשים בבניין.

 

טיפ חשוב לגבי החלתו של ׳תקנון מוסכם׳

נקודה חשובה שאינה מוכרת מספיק, או שלחילופין לא מתייחסים אליה מספיק, היא שעל מנת להיכנס לתוקף חייב ׳התקנון המוסכם׳ להיות רשום בלשכת ׳המפקח על רישום המקרקעין׳ (או בשמו הנוסף ׳המפקח על הבתים המשותפים׳), אשר יושב במשרד המשפטים. ללא רישום זה, נוצרים מצבים מורכבים ומתסכלים ביותר, כאשר ׳תקנון מוסכם׳ קיבל את הרוב הדרוש באסיפת הדיירים ולעיתים הדיירים אף פועלים לפיו תקופה ממושכת, אך בשלב מסוים מתברר פתאום, שהתקנון החדש לא נרשם כחוק ולכן אינו מחייב את בעלי הדירות. אתם יכולים לדמיין בעצמכם איזו תסבוכת ׳מפוארת׳ עלולה להיווצר במצב כזה, כאשר, לדוגמה, מספר שנים שולמו תשלומי וועד הבית ונוצל התקציב לפי ׳התקנון המוסכם׳, עד שאחד הדיירים שמתנגד לתקנון זה מגלה פתאום שכלל אין לו תוקף משפטי ודורש לקבל החזרים או לשנות דברים בדיעבד.

 

סוג השיפוץ מכתיב את הרוב הדרוש לשיפוץ בית משותף

בבניינים משותפים מקובלים שני סוגים עיקריים של שיפוץ:

  1. שיפוץ ׳רגיל׳ להשבת הבניין למצב בו קיבלו אותו בעלי הדירות מן הקבלן.
  2. שיפוץ יקר יותר לצורך שדרוג / הוספה של אלמנטים כאלה או אחרים לבניין.

כל אחד מאלה ידרוש השגת רוב שונה מקרב בעלי הדירות בבניין.

במקרה הראשון, של החזרת בניין משותף למצבו הראשוני, כל רוב רגיל יספיק. משמעות הדבר היא שרוב של 51% ומעלה מבעלי הדירות, יש בכוחו לחייב גם את כל שאר בעלי הדירות להשתתפות מלאה בתשלום עבור השיפוץ.

במקרה השני, של שדרוג ושיפוץ יקר יותר, נדרשים בעלי הדירות המעוניינים בשיפוץ כזה, להשיג רוב של 75% ומעלה מבעלי הדירות. נציין שבמקרה כזה, בעלי הדירות שהתנגדו לשיפוץ המוצע, לא יהיו מחוייבים בהשתתפות במלוא התשלום על השיפוץ היקר, אלא בהשתתפות בסכום הנדרש לצורך שיפוץ להשבת הבניין למצבו המקורי. כלומר, בעלי הדירות שתמכו בשיפוץ היקר יותר ישלמו יותר ואילו בעלי הדירות שהתנגדו לו – ישלמו פחות (בפועל, במרבית המקרים הפערים בין תשלומים אלה אינם משמעותיים מאוד).

בכל מקרה, לצורך קבלת החלטה על שיפוץ בית משותף, יש ליידע את כל בעלי הדירות בבניין וכמובן לאפשר לכל אחד מהם להביע את דעתו, להציג נימוקים בעד או נגד ההחלטה ולשכנע את בעלי הדירות לתמוך בעמדתו.

מימון פרויקט השיפוץ

כדאי מאוד לדעת שרשויות מקומיות ועיריות רבות בארץ מעניקות לבעלי הדירות הלוואות בתנאים נוחים מאוד (על פי רוב ללא ריבית כלל) לצורך התשלום לקבלן. על מנת באמת להקל על בעלי הדירות, הלוואות אלה נפרסות לתקופה ארוכה (של 5 שנים בדרך כלל), כך שהסכום יוחזר לעירייה בתשלומים חודשיים נמוכים, שלא יהוו עול כבד על בעלי הדירות.

מספר עיריות גם הגדילו לעשות ובמקרה של בעלי דירות שמסרבים להשתתף בעלויות השיפוץ, נכנסת העירייה לתמונה ובשלב הראשון משלמת את חלקו של אותו דייר במימון הפרויקט, זאת על מנת שניתן יהיה ׳לצאת לדרך׳ ולהתחיל בשיפוץ ללא עיכובים. בשלב השני תדרוש העיריה את החוב מאותו בעל דירה. התנהלות כזו מקלה מאוד כמובן על וועד הבית, שלא נדרש לעסוק בכך ולהתעמת ישירות עם בעלי הדירות. הסדרי תשלום כאלה מתקיימים דרך גופים כמו ׳עזרה ובצרון׳ (בתל אביב-יפו), אולם לא כל העיריות נוהגות כך. אם נתקלתם בבעיה כזו, אנו ממליצים לפנות לעירייה במקום מגוריכם ולבדוק האם ואילו כלים היא מעמידה לרשותכם במקרה כזה.

 

סמכות שיפוטית

חשוב לדעת: בכל מקרה של מחלוקת ואי הסכמות בין בעלי הדירות – אם זה לגבי תוקפו של ׳תקנון מוסכם׳, השגה על החלטה לגבי שיפוץ, אי-הסכמה לגבי הסכום שנדרש מכל דייר במימון הפרויקט, התחמקות מהשתתפות בהוצאות וועד הבית בכלל ובהוצאות שיפוץ בפרט – הסמכות המשפטית לגבי כל הנוגע בזכויות וחובות בעלי הדירות היא אותו ׳המפקח על הבתים המשותפים׳ שהוזכר לעיל ויושב במשרד המשפטים.

מעוניינים בשיפוץ? נשארתם עם שאלות פתוחות? רוצים לקבל הצעת מחיר מחברה וותיקה, מקצועית ומובילה בתחומה? פנו אלינו ונשמח לענות לכם בהקדם!

השאירו פרטים בטופס המצורף לקבלת ייעוץ מקצועי והצעת מחיר ללא התחייבות!

0
שנות ניסיון
0
בניינים ששופצו
0
מרפסות נמסרו ללקוחות

השאירו פרטים בטופס המצורף לקבלת ייעוץ מקצועי והצעת מחיר ללא התחייבות!

שיפוץ בניין מגורים כל הטיפים

דמיינו לכם את הסיטואציה הבאה: אחרי כמה חודשים של בלאגן, לכלוך, אבק ורעש אתם חונים הרכב הפרטי שלכם בחניה של הבניין, מכבים את המנוע, שמים

שיקום עמודים וביצוע חיזוק עמודים

כאשר מדברים על ביצוע תהליך המכונה חיזוק עמודים הכוונה היא גם לעמודים הנמצאים בקומת העמודים במרחב הפתוח וגם לעמודים הנמצאים בכל חלקי הבניין – קורות

התקשרו עכשיו