ישנם מקרים רבים בהם דיירים מעוניינים לשדרג את הדירה שלהם ולשפר את איכות החיים שלהם ולכן בוחרים להוסיף חדר. הוספת חדר בבניין משותף יכולה לכלול מגוון רחב של אתגרים שונים. עם זאת, מדובר בתהליך נכון וחשוב שיכול לשדרג את ערך הנכס ואת איכות החיים שלכם. במידה שתבצעו זאת נכון, התהליך יהיה פשוט יותר משאתם מצפים. על הוספת חדר בבניין משותף נרחיב במאמר הבא.
מהי הוספת חדר בבניין משותף?
הוספת חדר בבניין משותף יכולה להתבצע על ידי הוספת קומה, הוספת חדר נוסף לצד המבנה, הוספת חדר בחצר משותפת, הוספת חדר על הגג ועוד. יש לקחת בחשבון שגם הוספה של מחסן לצד הדירה במצב בו הוא נבנה על שטח משותף נחשב להוספת חדר. שימו לב כי גם הוספת מרפסת נחשבת להרחבת הדירה. על מנת להוסיף חדר ולהרחיב את שטח הדירה יש לקבל היתר בניה מתאים. קבלת היתר בניה תתאפשר רק במצב שלא נוצלו מלוא זכויות הבניה בבניין.
ההבדל בין הוספת חדר בבניין משותף לבית פרטי
הוספת חדר בבניין משותף והוספת חדר בבית פרטי, שתיהן מחייבות קבלת היתר בניה. עם זאת, כאשר רוצים להרחיב בית פרטי ולהוסיף חדרים יש צורך בצירוף נוסח טאבו ואישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. לעומת זאת, על מנת להוסיף חדר בבניין משותף יש צורך בהגשת נוסח רישום מרוכז של הבניין המשותף. שימו לב כי בשני המקרים יש צורך בביצוע רישום של הרחבת הדירה בטאבו.
איך לקבל היתר בניה?
היתר בניה הוא רישיון שניתן מהוועדה המקומית לתכנון ובניה ומאפשר לכם לבצע שינויים במבנים קיימים או לבנות מבנה חדש. לא בכל מבנה ניתן להוסיף חדרים. לכן, קבלת היתר בנייה תתאפשר רק לאחר שהרשות המקומית תבצע בדיקות שונות במבנה. כפי שציינו, רק במידה שלא נוצלו מלוא זכויות הבניה בבניין יהיה ניתן לקבל היתר בניה. שימו לב, שישנם מקרים בהם תכנית בניין עיר משתנה ונוספות זכויות בניה למבנים שונים. שימו לב שבמידה שאתם מעוניינים להוסיף חדר מוגן, לא תהיה חובה בבנייה על אחוזי בניה מותרים. הסיבה לכך היא שנקבע כי מדובר בשטח שירות שיכול להיבנות בצמוד לכל נכס מגורים גם אם אינו כלול באחוזי הבניה המותרים. על מנת לקבל היתר בניה יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולהגיש לה תוכנית בניה מפורטת שחתומה על ידי מהנדס בניין.
האם דרושה הסכמת דיירים?
הוספת חדר בבניין משותף יכולה להתבצע רק במצב בו כל דיירי הבניין הסכימו לתהליך. בעבר, היה ניתן להרחיב דירות ולהוסיף חדר גם במידה שהתקבלה הסכמה של 75% מדיירי הבניין בלבד. עם זאת, כיום החוק מחייב קבלת הסכמה של כל דיירי הבניין בשביל הוספת חדר. שימו לב שהוספת חדר בבניין משותף ללא הסכמת הדיירים לא יאפשר לכם לקבל היתר בניה. בניה ללא היתר נחשבת לעבירת בנייה ולכן עליכם לקבל הסכמה.
ישנם מקרים בהם יש רק דייר אחד שלא מסכים לתהליך הבניה. יכולות להיות לכך סיבות שונות כמו אי יכולת כלכלית להשתתף בהוצאות, חשש מתהליך הבניה והשפעותיו ועוד. במידה שיש דייר סרבן, תוכלו להתמודד איתו על ידי אנשי מקצוע המתמחים בליווי ועדי בתים משותפים.
האם יש צורך בתשלום היטל השבחה?
הוספת חדר בבניין משותף הוא פרויקט שמאפשר לכם לשפר את איכות החיים שלכם ולהעלות את ערך הנכס. לכן, במידה שקיבלתם היתר בנייה וקיבלתם את הסכמת דיירי הבניין חשוב להתייחס לעניין המיסוי. כאשר מתאפשרת הרחבת דירה יש צורך לשלם היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס שיש לשלם במצב בו ערך הנכס עלה על ידי הוספת בניה. גובה ההיטל יקבע על פי הערכת שמאי, כאשר בדרך כלל יהווה 50% משווי ההשבחה.
כיצד מתבצעת הוספת חדר בבניין משותף?
הוספת חדר בבניין משותף היא לא פרויקט קצר ומהיר והיא כוללת מספר שלבים שונים. התהליך כולל שלבי הכנה ותכנון בהם יתכננו את הרחבת המבנה גם מבחינה אדריכלית וגם מבחינה קונסטרוקטיבית. בשלבי ההכנה והתכנון יש צורך במקצועיות רבה ובתכנון מוקפד ובטיחותי. הוספת החדר תתבצע על ידי אנשי מקצוע מתחום השיפוץ והבניין. תהליך הבניה צריך לכלול פיקוח אדריכלי וקונסטרוקטיבי בו יוודאו שהבניה מתבצעת בהתאם לתקני הבטיחות הנדרשים. לאחר תהליך הבניה יש צורך בקבלת אישורים שונים ורק לאחר מכן יהיה ניתן להשתמש בחדר הנוסף.
כיצד תבחרו חברה לביצוע הפרויקט?
על מנת לבחור חברת בניה או קבלן שיפוצים חשוב לקחת בחשבון מספר פרמטרים שונים-
- ניסיון- בחרו באנשי מקצוע עם ניסיון בתחום. חשוב לוודא שמדובר בניסיון בפרויקטים של הוספת חדר בבניין.
- עבודות קודמות- מומלץ לבקש לראות עבודות קודמות של חברת הבנייה או של הקבלן על מנת לקבל מושג על אופן העבודה שלהם.
- זמינות- בחרו בחברת בניה או בקבלן שזמינים לביצוע הפרויקט.
- רישום- קבלני שיפוץ וחברות בניה מקצועיות שמוכרות על ידי הרשויות רשומים בפנקס הקבלנים של משרד השיכון. מומלץ לבחור מהרשימה.
- המלצות- על מנת להיות בטוחים שאתם מקבלים החלטה מושכלת ההמלצה היא לקבל המלצות על חברת הבניה או על הקבלן.
- מחיר- בדקו מה המחיר שגובה חברת הבניה או הקבלן עבור ביצוע הפרויקט והאם הוא עומד בתקציב שלכם.
כמה זה עולה?
כפי שציינו, על מנת לבחור חברה או קבלן לביצוע פרויקט הוספת חדר בבניין יש לקחת בחשבון גם את המחיר שהם גובים. קשה לענות באופן חד משמעי כמה יעלה פרויקט כזה מאחר שתלוי בגורמים שונים כמו גודל הפרויקט, התשתיות הקיימות, סוג ההרחבה ועוד. לרוב מדובר בהוצאה כלכלית לא זולה ולכן יש לקחת בחשבון את כל הגורמים הנכללים בכך. חשוב לא להתפשר על המחיר הזול ביותר אלא לקחת בחשבון עלות מול תועלת בשביל להיות בטוחים שהבניה תהיה איכותית ומקצועית.
