חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף

תוכן עניינים:

חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותףחלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף

רובנו הגדול מתגורר בבניינים משותפים. כל בניין, חדיש ויפה ככל שיהיה, יזדקק ביום מן הימים לשיפוץ חזיתות. מכאן, שרבים רבים מאזרחי ישראל הגיעו בעבר, מצויים כעת או יגיעו בעתיד לצורך בשיפוץ הבניין המשותף בו הם מתגוררים (או, לחילופין, מחזיקים דירה להשקעה) ולשאלות בדבר חלוקת הוצאות שיפוץ בית המשותף.

כידוע לכולנו, יחסי שכנות עשויים להיות נהדרים, אך לצערנוֿ עלולים, באותה מידה להיות מורכבים ורויי מתחים. כאשר עולות סוגיות כלכליות הנוגעות לבניין כולו, ולכן לכל בעלי הדירות בו, עלולים להתעורר או לצוף מתחים רבים בין הדיירים. כך, למשל, במקרים בהם יש צורך בהתקנת / החלפת אינטרקום, התקנת / חידוש שבילים, הקמה / אחזקה או שדרוג של הגינה וכדומה. כאשר נדרש שיפוץ, בעיקר אם מדובר בשיפוץ מעטפת הבניין (מה שמכונה שיפוץ חזיתות) מדובר בעלויות גבוהות יותר מאשר התקנת אינטרקום או שביל גישה ולכן המתחים עלולים להגיע לשיאם.

מצב זה הינו טבעי ואפילו מתבקש, לנוכח העובדה שאנחנו אנשים שונים, ולכל אחד מאיתנו צרכיו והעדפותיו בכל זמן נתון.  

בדיוק בשל כך, קבע המחוקק בישראל נהלים ברורים, אשר מגדירים במפורט את חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף בין דיירי הבניין (או לייתר דיוק, בין בעלי הדירות). נהלים מפורטים אלה מתייחסים לסיטואציות אפשריות מגוונות, על מנת לספק מענה לכמה שיותר שאלות המתעוררות בקשר לכך.

 

קבלת החלטה לגבי ביצוע שיפוץ בבניין משותף

לפני שנדון בשאלות בדבר חלוקת עלויות השיפוץ (ונענה עליהן), חשוב לנו לוודא שאתם יודעים כיצד מתקבלת החלטה על שיפוץ בניין משותף. כמו בדברים רבים אחרים, גם כאן, יצירת הליך מסודר, לפי הכללים והתקנות, יספק לכם את הבסיס לתהליך שיפוץ יעיל וחסכוני בזמן ובהוצאות. לעומת זאת, דילוג על שלבים בתהליך זה, או התנהלות שאינה לפי התקנות, עלולים לשמש את אותם בעלי הדירות שמתנגדים לשיפוץ, בדרכים שונות, על מנת לעכב את התהליך בצורה משמעותית. במצב כזה אתם עלולים למצוא את עצמכם נדרשים להוצאת זמן וסכומי כסף, שכלל לא היו נדרשים, אילו פעלתם באופן מסודר.

ובכן, החלטה לגבי שיפוץ בניין משותף יש לקבל בישיבת דיירים מסודרת, אליה הוזמנו כל הדיירים מבעוד מועד. באסיפה זו נדרשים הדיירים המעוניינים בשיפוץ, להסביר מדוע לדעתם נדרש השיפוץ, אילו חלקים בבניין הם מציעים לשפץ וכדומה. רצוי מאוד להגיע לאסיפה כזו עם הערכת עלות כללית, או אפילו טוב יותר, עם הצעת מחיר מסודרת. צעד כזה מראה על רצינות וגם יקנה ביטחון לשאר בעלי הדירות ואף קנה מידה לגבי גובה ההוצאה שיידרשו לקבל על עצמם. (אתם מוזמנים כמובן לפנות אלינו לקבלת הצעת מחיר מסודרת).

התקנות המלאות לגבי ההליך המסודר לקבלת החלטה כזו מפורט ב"תקנון המצוי". תקנון זה הוא למעשה תוספת לחוק המקרקעין ומהווה תקנון כללי שחל אוטומטית על כל בניין בישראל. תקנון זה אינו מחייב אתכם, רק במידה שבבניין שלכם הגעתם לתקנון מוסכם אחר בין הדיירים.

צעד חשוב נוסף, שיסייע לכם להגיע לישיבה כזו מוכנים יותר, הוא שיחות אישיות מקדימות עם שאר דיירי הבניין שלכם. שיחות כאלה מעניקות לכם הזדמנות לבחון את הנושא מנקודות מבט נוספות, לחשוב יחד עם דיירים נוספים אילו חלקים בבניין דורשים שיפוץ וכדומה. לגבי דיירים שצפויים להתנגד לשיפוץ, שיחה אישית איתם עשויה לרכך את התנגדותם.

בניין משותף עשוי להכיל מדירות בודדות, ועד מספר עשרות של דירות. כמו כן עשוי הוא לכלול בתי עסק (בדרך כלל בקומה או בקומות התחתונות). במרבית הבניינים המשותפים קיימות דירות בעלות גדלים ומאפיינים שונים זה מזה (לדוגמא: מספר חדרים שונה, עם או בלי מרפסת, עם או בלי שיוך הגג או חלקו לדירה וכדומה). שונות זו מעלה את השאלות המתבקשות: כיצד ייתחלקו עלויות השיפוץ? האם דיירים שמתנגדים לשיפוץ פטורים מתשלום, או מחוייבים לשלם את חלקם היחסי? האם כל הדיירים ישתתפו בהוצאות השיפוץ באופן שווה? האם ייתחלק הסכום באופן יחסי לפי גודלן של הדירות? אילו חוקים ונהלים קיימים בנושא?

 

חלוקת הוצאות שיפוץ בית משותף – לפי סוג השיפוץ

התקנות והחוקים מתייחסים בהקשר זה לשני סוגים עיקריים של שיפוץ הבניין ומגדירים, לגבי כל אחד מהם, את הרוב הדרוש לקבלת החלטה מחייבת ואת חלוקת ההוצאות בין הדיירים. החלטה מחייבת פירושה שכל בעלי הדירות בבניין מחוייבים אליה על פי חוק, בין אם תמכו בה ובין שהתנגדו לה. 

מקרה 1 החזרת הבניין למצבו המקורי – להחלטה על שיפוץ שמטרתו החזרת הבניין למצב בו מסר אותו הקבלן, נדרש רוב של 51 אחוזים ומעלה מבעלי הדירות.

מקרה 2 – שיפוץ יקר יותר – להחלטה בדבר שידרוג חלקים מן הבניין לרמת גימור גבוהה יותר, נדרש רוב גדול יותר, של לפחות 75 אחוזים מבעלי הדירות. אולם, במצב כזה, כאשר השיפוץ יקר יותר, אם חלק מבעלי הדירות מתנגדים לשיפוץ, נוצרות שתי קבוצות שיישאו בעלויות השיפוץ בצורה שונה: 

  • קבוצה א' – בעלי הדירות שאינם מעוניינים בשיפוץ יאלצו להשתתף בעלות השיפוץ אך לא לפי עלותו המלאה, כי אם לפי עלות החזרת הבניין למצבו המקורי.
  • קבוצה ב' – בעלי הדירות המעוניינים בשיפוץ היקר יותר יתחלקו בשאר עלויות השיפוץ, מעבר לסכום שתשלם הקבוצה הראשונה (כזכור, נדרש רוב של שבעים וחמישה אחוז ומעלה מבעלי הדירות, כך יוצא שההפרש בין התשלומים שיידרשו מבעלי דירות בקבוצה א' ובקבוצה ב' לא יהיה גדול מאוד).

 

חלוקת הוצאות שיפוץ בניין משותף – תלוי או לא תלוי בגודל הדירה

שאלה חשובה נוספת, לגבי שיפוץ וכל הוצאה אחרת הקשורה בבניין המשותף (כמו גם לגבי תשלומים לקופת וועד הבית) היא האם התשלום מחולק באופן שווה בין הדיירים, או שהוא תלוי בגודל הדירה (כלומר, שטחה היחסי של רצפת הדירה, ביחס לדירות האחרות). מתברר כי חלוקת הוצאות שיפוץ בניין משותף תלויה בתשלומים לוועד הבית. ברירת המחדל היא שתשלומים אלה (וכל הוצאה נוספת הקשורה לכלל הדיירים, כולל שיפוץ) יתחלקו בין בעלי הדירות לפי שטח הדירה של כל אחד מהם.

רק במקרה שאתם פועלים לפי תקנון מוסכם משלכם, ולא לפי "התקנון המצוי" ורק אם תקנון זה קובע שדמי וועד הבית מחולקים שווה בשווה בין הדיירים (ללא תלות בגודלן של הדירות) – אזי גם הוצאות השיפוץ יתחלקו באופן שווה בין דיירי הבניין.

טיב העבודה ואחריות

כמות הקבלנים בשוק היא גדולה מאוד ורבים ישמחו להציע את שירותיהם. לצורך שיפוץ כלשהו, ובפרט כשמדובר בשיפוץ חזיתות – קיימת חשיבות עליונה לעבוד עם קבלן רשום, שצבר וותק וניסיון של לפחות מספר שנים בתחום. בחירה כזו תספק לכם שקט נפשי שהקבלן יודע לקראת מה הוא הולך, ושיש לו את הידע, הכלים והניסיון לבצע את העבודה על הצד הטוב ביותר.

טיפ לסיום: בחלק מן המקרים תוכלו לקבל סיוע / מענק ממשרד הבינוי והשיכון, שיסייע בהשלמת מימון השיפוץ. מענקים כאלה ניתנים לציבור דרך האגודה לתרבות הדיור. חשוב לדעת שלגבי מענקים אלה, קיימת הבחנה בין 3 סוגים של שיפוצים:

  1. שיפוץ רגיל עם מענק חלקי.
  2. שיפוץ רגיל עם מענק מוגדל.
  3. שיפוץ עומק.

לצורך קבלת סיוע בשיפוץ חזיתות (מעטפת) הבניין, יש לפנות לאגודה לתרבות הדיור בבקשה ל׳שיפוץ עומק׳. כל התנאים והפרמטרים לקבלת מענקים אלה, כולל הסכום המקסימלי שניתן לקבל בכל אחד מהם, מצויים כמובן באתר האגודה.

פנו אלינו לקבלת הצעת מחיר הוגנת ומשתלמת עבורכם.

השאירו פרטים בטופס המצורף לקבלת ייעוץ מקצועי והצעת מחיר ללא התחייבות!

0
שנות ניסיון
0
בניינים ששופצו
0
מרפסות נמסרו ללקוחות

השאירו פרטים בטופס המצורף לקבלת ייעוץ מקצועי והצעת מחיר ללא התחייבות!

שיפוץ בניין מגורים כל הטיפים

דמיינו לכם את הסיטואציה הבאה: אחרי כמה חודשים של בלאגן, לכלוך, אבק ורעש אתם חונים הרכב הפרטי שלכם בחניה של הבניין, מכבים את המנוע, שמים

שיקום עמודים וביצוע חיזוק עמודים

כאשר מדברים על ביצוע תהליך המכונה חיזוק עמודים הכוונה היא גם לעמודים הנמצאים בקומת העמודים במרחב הפתוח וגם לעמודים הנמצאים בכל חלקי הבניין – קורות

התקשרו עכשיו