מתכננים שיפוץ לבית בפעם הראשונה או אחרי זמן רב שלא שיפצתם? עקבו אחר הצעדים המעשיים שלפניכם לפני התחלת פרויקט השיפוץ, על מנת להבטיח כי הפרויקט יעבור בצורה בטוחה, חלקה ולפי התקציב.
שיפוץ בניין משותף
הכנסת חיים חדשים אל בית או בניין ישנים לפי תקציב, היא משימה מספקת אך לא תמיד פשוטה. אך לפני שההתלהבות משתלטת על שיקול הדעת שלכם, וודאו כי התכוננתם לקראת השיפוץ מראש. התכוננות מראש תגרום לתהליך השיפוץ לעבור בצורה חלקה ותעזור לכם לתכנן את התקציב הוצאות השיפוץ בצורה מדויקת. עקבו אחר המדריך לשיפוץ בניין כדי לדעת מה עליכם לעשות לפני ואחרי תחילת העבודה.
אנו מתמחים בפיקוח בניה בשיפוץ בניינים, פיקוח בניה בפרויקט הוספת מרפסות, פיקוח בניה בפרויקט בניית ממדים בבניינים משותפים ופיקוח בניה בתמא 38.
שיפוץ בניין הנו פרויקט הדורש מפקח בניה המתמחה בניהול פרויקטים בבניה בכלל ושיפוץ ושימור בניינים בפרט.
מדוע יש לשפץ את הבניין?
שיפוץ תמיד מתקבל בברכה, בין אם מדובר בתיקון מדרגה חסרה או שיפוץ חיצוני יסודי של כל המבנה. במידה והשקעתם את מרבית המאמצים והכסף בדירה שלכם, אם הבניין עצמו משופץ וניראה טוב לעין, יהיה הרבה יותר נעים לגור בו, ובנוסף ערך הדירה יעלה ויהיה הרבה יותר קל ומשתלם למכור אותה. למעשה, ערך הדירה עולה ב- 7%-20%, לכן אם כוונתכם היא למכור את הדירה בסופו של דבר, מומלץ לעשות זאת לאחר שיפוץ הבניין, על מנת להרוויח יותר. במידה ותכננתם להישאר ולגור בדירה, עדיין מומלץ לשפץ את הדירה, על מנת שתוכלו ליהנות מסביבת מגורים איכותית, נעימה ויפה.
בשלב הראשון מומלץ לבחור מפקח בניה המתמחה בליווי פרויקטים של שיפוץ בניינים
בנוסף, מבנה מוזנח אשר מגיע למצב בו הקירות מתפוררים וקיימת סכנה לנפילת גושי בניין, עלול לגרור התערבות של העירייה והגדרת הבניין כמבנה מסוכן, פעולה המסירה אחריות מהעירייה בכל הנוגע למבנה ומטילה קנסות כבדים על הדיירים, אשר מחויבים לתקן את בעיות המבנה על חשבונם.
מהם סוגי השיפוצים שניתן לעשות בבניין?
ישנם מגוון סוגי שיפוצים שניתן לעשות בבניין משותף, אשר כל שיפוץ מועיל ומוסיף בדרכו שלו לאיכות המבנה. לפניכם מספר אפשרויות שיפוץ מפורטות עם עלויות משוערות:
- הוספת מעלית– הוספת מעלית הינה דרך נהדרת להקל על הדיירים הגרים בקומות הגבוהות ולהנגיש את הבניין לבעלי מוגבלויות. במידה והחלטתם על הוספת מעלית, מפקח הבניה יפנה לאדריכל וקבלן השיפוצים שבחרתם על מנת לבנות פיר למעלית, מעין מבנה בצורת האות ח' העשוי בטון. השלב הבא הוא הנחת תשתית החשמל, ולאחר מכן יש לפנות לחברת מעליות, כדי שתבצע את ההתקנה של המעלית. כאשר מדובר בבניין של עד 6 קומות, תהליך הוספת המעלית אורך בממוצע כשלושה חודשים והמחיר נע בין 300 ל- 400 אלף ₪.
- חיזוק עמודים– שיפוץ בניין על מנת לחזק את עמודי הבניין, הוא תהליך חשוב ביותר ההופך את המבנה לעמיד יותר מפני רעידות אדמה ומחזק את בסיסו. כדי לתכנן את חיזוק העמודים בצורה הטובה והבטוחה ביותר, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס או אדריכל, אשר יעבוד יחד עם מפקח הבניה שלכם. המהנדס והמפקח, מנחים את הקבלן לאופן הנכון ביותר לביצוע העבודה בעזרת שרטוט מפורט והוראות ביצוע אחריהם עליו לעקוב. על מנת לחזק את עמודי הבניין יש לחשוף את הברזל אשר בבסיסם של העמודים, ומריחת הברזל בחומר המונע חלודה וקורזיה. לאחר מכן יש ליצוק מחדש בטון סביב העמודים וסביב בסיסם, על מנת ליצור חוזק ויציבות. תמחור חיזוק העמודים משתנה מבניין לבניין וקשה לתת הערכה מדויקת בכל הקשור למחיר.
- שיפוץ הלובי וחדר המדרגות– מבחינת הריצוף, ישנן שתי דרכים שניתן לפעול בהן. הראשונה היא עקירת הריצוף הישן במלואו ובניית ריצוף חדש במקומו של הישן. השנייה היא הדבקת ריצוף חדש על פני הריצוף הישן- זוהי שיטה זולה יותר מן השיטה הראשונה (מחירה עומד על כ- 150 ₪ למ"ר), אך היא אינה תמיד אפשרית, עקב אריחים רופפים, הבדלי גבהים בין המרצפות, ורטיבות, העלולים למנוע הדבקת מרצפות מוצלחת. החלפת המרצפות במרצפות חדשות כוללת גם עבודת פירוק המרצפות הישנות, אשר מחירה עומד על 100-150 ₪ למ"ר וגם עבודת ריצוף חדשה, אשר מחירה נע בין 100-180 ₪ למ"ר. המחירים כוללים את כל החומרים, מלבד המרצפות, אותן רוכשים בנפרד דיירי הבניין. מחיר החלפת מדרגה זהה למחיר הריצוף למ"ר. זאת אומרת, אם ריצוף למ"ר עלה לכם כ- 120 ₪ למ"ר, כך גם תעלה החלפת מדרגה.
מבחינת צבע, עלות עבודת הצביעה תלויה בשטח הצביעה הרצוי, אך על מנת לתת אינדיקציה למחיר, צביעת שטח שממדיו 3 מטר על 3 מטר יעלה כ- 1000 ₪, כולל חומרי הצבע. המחיר בממוצע למ"ר הוא 40 ₪.
המדריך לשיפוץ חזית בניין
- שיפוץ חזית הבניין– במבנה מסוכן שיפוץ פופולארי והכרחי. חזית הבניין הינה הקליפה של הבניין, אותה רואים ראשונה לפני שנכנסים ורואים את הלובי או את הדירות. שיפוץ חזית הבניין יתחיל בהורדת שכבת חיפוי הבניין הקיימת, לאחר מכן יש לפנות את הפסולת ולבסוף יש למרוח שכבת חיפוי חדשה. הורדת החיפוי הקיים תעלה כ- 100-150 ₪ למ"ר, המחיר כולל את גידור הבניין, הוספת שילוט במידת הצורך ומכולת אשפה על חשבון הקבלן. מחיר עבודות הטיח נע בין 200-280 ₪ למ"ר. מריחת שכבת טיח תעלה כ-100 ₪ למ"ר. חיפוי באבן יעלה כ-200 ₪ וחיפוי בשיש יעלה כ-300 ₪ למ"ר. במידה ואתם מעוניינים בצבע חיצוני המחיר יהיה בערך כ- 80 ₪ למ"ר.
- הוספת מרפסת– הוספת מרפסת הינה נכללת כשיפוץ נרחב, הדורש היתר בניה ותכנונים של מהנדס או אדריכל. מרפסת היא שטח בלתי נפרד מהדירה, הנמצא חיצונית למבנה. המרפסת יכולה להיות בנויה על עמודים היוצאים מן המבנה עצמו או תלויה. עלות הוספת מרפסת נעה בין 60-120 אלף ₪, כולל תכניות האדריכל, העלויות מתייקרות בהתאם לחומרים ולעיצוב הנבחר של המרפסת. למידע רחב יותר בנושא מומלץ לקרוא את "המדריך להוספת מרפסות שמש".
- הוספת ממ"ד– בניית ממ"ד היא החלטה חשובה ובטיחותית בשיפוץ הבניין. עלויות הבניה משתנות בהתאם לגודל הממ"ד הנבחר, אך ממ"ד בגודל ממוצע (3 מטר על 3.5 מטר) יעלה 100-120 אלף ₪. גם בבניית ממ"ד יש צורך בהיתר בניה וכל שלב בבניה חייב לעבור את אישור מכון התקנים. הוספת ממ"ד כוללת לרוב חציבה ויציקת יסודות לאחר מכן בניית טפסנות – תבניות ליציקת בטון והוספת מוטות ברזל, מריחת טיח מיוחד לממ"דים, ריצוף וצבע. הדרך המהירה ביותר לבניית הממ"ד היא יציקת בטון בהתזה, באמצעות משאבה מיוחדת. שיטה זו חוסכת בניית תבניות עץ ליציקות, אולם מופקים בה לחות ואדים אשר דורשים בידוד היציקה משאר הבית. למידע נוסף בנושא הוספת ממ"ד
וודאו כי אין מגבלות לשיפוץ
כאשר מדובר בשיפוץ קוסמטי אשר נעשה בחלקו הפנימי של הבניין (כגון: שיפוץ הלובי, מדרגות צביעה פנימית, חיצונות וכו') אין צורך להוציא היתרים ואין מוגבלויות שיפוץ. כאשר מדובר בשיפוץ חזית הבניין (צביעת הבניין), אמנם אין צורך בהוצאת היתר, אך יש לקחת בחשבון את התקנות השונות של הרשויות המקומיות השונות. לדוגמא: אם בעיר ירושלים דייר מעוניין לשפץ את חזית הבניין שלו, עליו להיצמד לעיצוב האבן הירושלמית. שיפוץ חזית הבניין אינו מחויב ברוב המקרים בהיתר, אך מומלץ לוודא כי אין דגשים מיוחדים ברשות המקומית בה אתם חיים. אישור בניה נדרש כאשר מדובר בשיפוץ לא קוסמטי אשר דורש פתיחה או סגירה של פתחים בבניין, הוספת מעלית, ממ"ד או מרפסת.
כיצד ניתן להוציא היתר בניה לשיפוץ הבניין?
ראשית, צריך לבדוק שהשיפוצים אותם בחרתם לבצע, הם ברי ביצוע מבחינת הרשות המקומית. כל מה שיש לעשות הוא לגשת ולבדוק אצל הוועדה המקומית, המידע חשוף לכלל הציבור הרחב. לאחר שווידאתם כי השיפוץ אפשרי, מומלץ לפנות למפקח בניה מקצועי אשר יסייע לכם בתכנון השיפוץ, הגשת הבקשה לרשות המקומית לאישור ובביצוע כל תהליך השיפוץ. משך זמן ההמתנה עד קבלת האישור משתנה ונע בין שישה חודשים לשנה וחצי.
מה לעשות אם הרשויות לא מאשרות?
כדי לקבל היתר בניה יש לאסוף את הסכמתם הכתובה של לפחות 66% מכלל הדיירים בבניין, אך גם אם תשיגו את אחוז ההסכמה הזה, לא בטוח שיעניקו לכם היתר. קיימים מקרים בהם הוועדה המקומית לא אישרה מראה של חזית בניין לא אחידה אשר מורכבת מ- 100% הסכמה, לדוגמא: בניין בו יש מרפסות רק ל- 66% מהדירות, אך לא לכולם, עלול להיראות לא אחיד ולא לקבל את אישור הוועדה המקומית. במקרה שהוועדה לא מאשרת שינוי חזית ל- 66% מהדירות, ניתן לגשת לוועדת ערעור. הוועדה עשויה לבקש מהדיירים המעוניינים בשיפוץ, לשכנע את שכניהם או להחליט כי על הדיירים לשאת בעלויות הוספת המרפסות בכל חזית הבניין. הוועדה אינה יכולה לחייב את בעלי הדירות שאינם מעוניינים בשיפוץ, להיות חלק מהשיפוץ.
שכרו את שירותיו של מפקח הבניה הטוב ביותר עבור השיפוץ
היעזרו בהמלצות מחברים ומשפחה כדי למצוא את מפקח הבניה הטוב ביותר עבור השיפוץ שלכם. מפקח בניה איכותי יסייע לכם למצוא את בעלי המקצוע הטובים ביותר לפרויקט ויעבוד מולם, יפקח על אופי ואיכות העבודה, ויוודא עמידה בלוח הזמנים והיצמדות לתקציב.
פיקוח מומלץ בכל פרויקט בלי קשר לסוג או לגודל הפרויקט, על מנת להימנע מבעיות אשר עלולות לצוץ במהלך הבניה ולוודא כי העבודה תתבצע כראוי.
לאחר שבחרתם את מפקח הבניה שלכם, הוא מחויב לבצע את עבודת השיפוץ על הצד הטוב ביותר, גם אם עבודתו תהיה רבה ותדרוש ממנו הרבה לחץ וביקורים באתר הבניה לכל אורך תקופת הבניה. כל הלחץ והטרחה נחסכים מכם ומועברים למפקח הבניה שבחרתם. פיקוח בניה דורש נוכחות מתמדת לכל אורך הפרויקט ולקיחת אחריות רבה. על מפקח הבניה להקדיש זמן לפרויקט שלכם ולעקוב אחרי כל השלבים ההכרחיים להשלמת הפרויקט, בעזרת התיאום הנכון של כל הנפשות הפועלות.
הגנו על אזור השיפוץ מפני גנבות
רק לבטח בית בזמן השיפוץ אינו מספיק- יש לוודא כי הנכס מוגן מפני פריצות. במידה והנכס ריק, אל תטעו לחשוב כי אין דברי ערך לגנוב בו- צינורות, חוטי חשמל ועוד, כולם ניתנים לגניבה.
חלונות ודלתות רבים אינם בעלי היכולות להגן על הנכס שלכם, עקב ריקבון או התיישנות. אפילו אם תכננתם להחליף את החלונות והדלתות בבית, אבזרו אותם במנעולים. הוספת מנעולים על דלתות וחלונות המיועדים להחלפה אולי נראה כמו בזבוז זמן וכסף, אך חישבו כמה אתם עלולים להפסיד במידה ויפרצו לבית. מומלץ להוסיף מערכת אבטחה כדי להרתיע את הפורצים.
העריכו את מצב הבניין וייצבו אותו
השלב הראשון בכל פרויקט שיפוץ הוא לקבל הערכה מפורטת של מצב הנכס. חשוב לדעת מול אילו בעיות אתם עומדים להתמודד, לכן השקיעו במדד מחושב של הנכס הכולל מדד מצב הנכס אשר ידווח על בעיות כגון: עובש, שרצים ובלאי.
כל בניין אשר נותר ריק מספר חודשים בסופו של דבר יתחיל להדרדר. בזמן סיום התכניות וודאו כי המבנה אינו פגיע למפגעי מזג האוויר ע"י כיסוי פתחי דלתות וחלונות חשופים וכמו כן לאטום פתחים בגג. ייתכן כי תצטרכו להציב מבני ייצוב דחופים כגון לולאות או עמודי ברזל אשר ייצבו את הקירות והגג, וימנעו קריסה.
חשבו את עלויות פרויקט השיפוץ והרכיבו תקציב
לפני התחלת השיפוץ, חשוב לחשב ביסודיות את כל עלויות הפרויקט ולבנות תקציב המתאים לכיס שלכם. מומלץ לבחון היטב את הנכס יחד עם מפקח הבניה ולהעריך את השיפוץ הדרוש ואת עלויות השיפוץ.
עליכם להיות מציאותיים בנוגע לעבודת השיפוץ אותה אתם יכולים להרשות לעצמכם. אם הנכס אינו במצב המתאים למגורים, העדיפות הראשונה שלכם היא להפוך את הנכס לייבש ובטוח, עם מים חמים וחימום או מיזוג, כדי שתוכלו להיכנס או לאכלס את הנכס- במיוחד אם אתם משלמים כסף על מגורים במקום אחר עד סיום עבודת השיפוץ. הימנעו ממעבר למבנה עד שכל עבודות השיפוץ המרכזיות הסתיימו, ניתן להתגורר במבנה בעת עבודות שיפוץ קוסמטיות כל עוד ישנם חדרים בהם ניתן לבשל, להתרחץ ולישון.
חשוב מאוד להחליט כמה כסף בדיוק אתם מתכוונים להוציא על הפרויקט. חוק מספר 1 הוא לקבוע תקציב ולעמוד בו. חשבו את ההוצאות בכל חדר, תוך כדי התחשבות בכל הגורמים האפשריים, החל מעבודות המבנה כגון יסודות עד נגיעות הסיום- ולשלב את כל ההוצאות ולהעריך האם אתם יכולים לעמוד בהוצאות אלו.
במידה ובחרתם לעבוד עם מפקח בניה, על מפקח הבניה לספק לכם הצעת מחיר ברורה, אשר תעזור לכם לגבש את התקציב. מומלץ לכלול חריגה מהתקציב של כ- 10%-20%, אשר תכלול חריגות והוצאות בלתי צפויות בפרויקט שיפוץ הבית, במיוחד בבתים ובניינים ישנים. בנוסף, עליכם להכין תקציב נפרד לקישוט וריהוט הבית (במידה ואתם אכן מעוניינים בשינוי הריהוט והעיצוב הנוכחי), כאשר עבודת הבינוי תושלם.
היעזרו במפקח ליצירת לוח זמנים
לפני תחילת העבודה, היו ברורים לגבי הצעדים אותם יש לבצע על מנת לשפץ את הבית, ושימו את העבודות אשר מונעות ריקבון או מייצבות את המבנה בהעדפה ראשונה. אתם עשויים לגלות כי עבודה בחדר אחד משפיעה על העבודה בחדר אחר (במיוחד כאשר השיפוץ כולל התערבות בצנרת ובחוטי החשמל), לכן חשוב שיהיה ברשותכם חזון של הבית לאחר השיפוץ, אותו תעלו בפני מפקח הבניה ויחד תרכיבו לוח זמנים של עבודת השיפוץ, בו המפקח יעמוד. לדוגמא: לפני צביעת הקירות יש לסיים את כל תהליכי החיווט.
במידה והפרויקט שלכם מורכב וגדול או כולל הוספת חדר או מרפסת, חשוב להתייעץ עם מפקח הבניה ולוודא שאין השלכות שאתם אינם מודעים אליהן. לדוגמא: להפוך את אחד החדרים העליונים ללופט (שטח פנוי ורחב ידיים המשמש לאירועים, מסיבות או פשוט חדר שינה ענקי) עשוי להראות כמו עבודה המופרדת מקומת הקרקע של הבית, אך הוספת רצפה ראויה למגורים עשויה לדרוש התרי בניה או אישורים מסוימים, דלתות חסינות אש או מטף. חשוב לגלות את הדרישות הללו לפני תחילת השיפוץ מפני שהן משפיעות על התקציב ועל קצב התקדמות השיפוץ, לכן חשוב לערב מפקח בניה מקצועי בתהליך השיפוץ שלכם ולהימנע מהפתעות לא נעימות.
צרו עיצוב עבור השיפוץ שלכם
שווה לקחת את הזמן ולהשקיע בתכנון עיצוב אשר יגרום לשיפוץ לעמוד בציפיות שלכם ולשרת את הצרכים שלכם. חשבו איך השינויים ישפיעו על המבנה המקורי- האם אתם מעוניינים בתוספות אשר ישתלבו עם הנכס הקיים? האם אתם רוצים לשמר את המראה המקורי של המבנה או לשנות בצורה דרמטית המראה החיצוני של המבנה? שאלו את עצמכם מה אתם מקווים להשיג והתייעצו עם מעצב או אדריכל מקצועיים על מנת לקבל מושג על כל האפשרויות העומדות בפניכם.
יש לקחת בחשבון את תכנון פנים החדר, התרכזו בנושא האור הטבעי אשר מסוגל לשנות ולשבח כל חדר. סדרו את החדר היכן שאפשר, כך שתבלו את מרבית זמנכם בחדר היכן שנימצא האור. בנוסף, מומלץ להתחשב בנוף מן החלון- נוף מרהיב משפר לחלוטין את החוויה בכל חדר.
עדכנו את השכנים
לחיות ליד אתר בניה עשוי להיות מלחיץ כמעט כמו לחיות באחד. זכרו כי יש לכם אינטרס אישי בעבודת הבניה, אשר שכניכם אינם חולקים אתכם, לכן חשוב להיות מתחשבים, ליידע את כל השכנים על מנת שעבודות השיפוץ לא יתפסו כהפתעה, ונסו להרגיע כל אי נוחות אשר עלולה להיווצר.
וודאו כי העובדים יודעים על שבילי גישה משותפים ואזורים אשר אתם חולקים עם אנשים נוספים, כדי שלא ישאירו אותם מלוכלכים או חסומים ויצרו אי נוחות עבור הסובבים אתכם. עליכם ליידע את השכנים גם בהגעתם של רכבים גדולים כגון מנופים או בולדוזרים, ועל רעש חזק אשר עלול להפריע לשגרת היום. אנשים מסוימים עלולים להיות לחוצים עקב הקרבה לאנשים זרים העובדים בסביבת השטח שלהם, לכן הכרתם לצוות העבודה שלכם ובמיוחד למפקח הבניה הוא רעיון מוצלח.
וודאו כי האתר בטוח
אתר בניה בטוחה צריך להיות אחת ההעדפות הראשונות שלכם ולאחר מכן הריסה או פינוי (במידה ויש צורך כמובן). על מפקח הבניה להפוך אתר העבודה לבטוח. בריאות וביטחון הם אחריותו של מפקח הבניה, לכן חשוב שהמפקח יבצע הערכת סיכונים באתר, בעיקר עבור שלב ההריסה והפינוי (במיוחד אם מדובר בפסולת מסוכנת).
בטיחות העובדים באתר הבניה חשובה במיוחד להשלמת פרויקט השיפוץ בצורה החלקה ביותר. על מנת להימנע מאסונות, על מפקח הבניה לוודא כי הקבלן אתו הוא בחר לעבוד מבטח את כל העובדים תחת חסותו, במיוחד אם מדובר בפרויקט גדול. בנוסף, מומלץ לתת לכל עובד מימיה ולספק מקור מים גדול, על מנת לוודא שהעובדים שותים מים נקיים ונמנעים מהתייבשות. שירותים כימיים או בית שימוש בקרבת מקום הינם חובה בכל אתר בניה.
כאשר מדובר בפינוי אשפה, אל תזרקו את כל האשפה לפח גדול- פעולה זו אינה ידידותית לסביבה , ובנוסף אתם עלולים להפסיד כסף ע"י מכירה של חפצים ואביזרים הנמצאים במצב טוב לשימוש חוזר. מגרשי גרוטאות עשויים להיות מעוניינים בחלק מהחומרים או האביזרים הנותרים לאחר השיפוץ ואף יהיו מגרשים אשר יהיו מוכנים לבוא ולפנות הכל בעצמם כחלק מהעסקה. החפצים והחומרים מתחלקים ל- 4 קטגוריות: הצלה, מכירה, תרומה או אשפה.
- הצלה– כל מה שאתם יכולים עוד לעשות בו שימוש, כגון כלים סניטריים, אשר ניתן לנקות ולעשות שימוש מאוחר יותר במידת הצורך.
- מכירה– ניתן למכור חומרים או אביזרים אשר נמצאים המצב טוב, אך שאינכם זקוקים להם- מגרשי גרוטאות ייקחו כמעט הכל, החל בחלונות ישנים ורעפים מיותרים.
- תרומה– העבירו חפצים אשר ניתנים לשימוש חוזר לתרומה או לעמותות אשר מסייעות לאנשים לרהט את הבתים שלהם.
- אשפה– זרקו לאשפה רק את החומרים והחפצים אשר הרוסים במידה אשר אינה מאפשרת תיקון. מיון זה מאפשר לכם להיות ידידותיים לסביבה ואפילו להרוויח כמה שקלים.
